Чи можливе створення товариств власниками нежитлових приміщень: дослідження «Рігбі. Відносини власника нежитлового приміщення з ТСЖ Чи може ТСЖ продати нежитлове приміщення

"Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2008, N 8

Питання вибудовування відносин ТСЖ із власником нежитлового приміщення на сьогоднішній день порушується дуже часто. Така ситуація головним чином складається не через те, що у ТСЖ чи господаря нежитлового приміщення виникають якісь виняткові вимоги, а просто тому, що закон "не бачить" специфіки нежитлового приміщення, а значить, не робить жодної різниці в регулюванні його правового статусу та статусу житлового приміщення.

Нежитлове приміщення як об'єкт права

Законодавчо нежитлове приміщення у багатоквартирному будинкубуло визнано самостійним об'єктом нерухомості цілу низку нормативних актів досить давно. Так, відповідно до Додатка 3 до Постанови ЗС РФ від 27.12.1991 N 3020-1 "Про розмежування державної власності у Російської Федераціїна федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви та Санкт-Петербурга та муніципальну власність "нежитлові приміщення, побудовані за рахунок 5- та 7-відсоткових відрахувань на будівництво об'єктів соціально- культурного та побутового призначення, підлягали передачі до муніципальної власності.

Нежитлові приміщення, перелічені у п. 5.14.6 Державної програми приватизації державних та муніципальних підприємств у РФ, затвердженої Указом Президента РФ від 24.12.1993 N 2284, та в розд. 4 Основних положень Державної програми приватизації державних та муніципальних підприємств у РФ після 1 липня 1994 р., затверджених Указом Президента РФ від 22.07.1994 N 1535, досі залишаються одним із основних об'єктів приватизації.

З 31 січня 1998 р. набрав чинності Федеральний закон від 21.07.1997 N 123-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", у ст. 1 якого нежитлове приміщення прямо названо серед самостійних об'єктів нерухомості.

Тим часом паралельно з перерахованими документами діяв Федеральний закон від 15.06.1996 N 72-ФЗ "Про товариства власників житла", а потім було прийнято і Житловий кодекс. Останні два документи визначили склад спільного майна багатоквартирного будинку, а також право спільної часткової власності на це майно власників приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо врахувати, що більшість нежитлових приміщень багатоквартирного будинку розташовуються в підвалі, на цоколі, на горищі (мансарді), то зрозуміло, що питання можливості виділення нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості викликає величезну кількість суперечок. Дуже часто власники або ТСЖ як їхній представник стикаються з тим, що приміщення, в якому розташовані загальнобудинкові комунікації та інженерне обладнання, що обслуговує багатоквартирний будинок, належить на праві власності будь-якій особі, а отже, і доступ до них закритий. Це, своєю чергою, ставить під загрозу безпечне проживання у самому будинку. Практика вирішення цих суперечок на сьогоднішній день вкрай суперечлива, оскільки суду доводиться спиратися на досить скупі норми законодавства<1>.

<1>Див, наприклад, Постанови ФАС ДВО від 31.03.2008 N Ф03-А51/08-1/822, ФАС СЗВ від 29.05.2008 N А56-11487/2007.

Насамперед слід наголосити, що Житловий кодекс не робить відмінностей у правовому статусі житлового та нежитлового приміщення, покладаючи рівні обов'язки та наділяючи рівними правами власників як одного, так і іншого. Звідси неважливо, чи є нежитлове приміщення прибудованим чи вбудованим, головне - воно визнається складовою житлової будівлі відповідно до технічного паспорта будинку, а отже, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ власники житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані на рівні нести тягар витрат на утримання спільного майна. Цей тягар має бути пропорційно часткам у праві спільної власності на спільне майно.

З приводу можливості встановлення іншої диференціації обов'язків оплати, ніж пропонує ЖК РФ (наприклад, шляхом прийняття рішень на загальних зборах багатоквартирного будинку), слід визнати, що позиція законодавця не передбачає вилучень. Відповідно до пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ повинні встановлювати розміри платежів та внесків для кожного власника приміщення у багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно. Інших підстав для диференціації участі у змісті спільного майна ЖК РФ не передбачає.

Таким чином, неважливо, чи користується власник нежитлового приміщення під'їздом, дахом, ліфтом багатоквартирного будинку або іншим спільним майном, питання можливості звільнення від плати за користування та утримання спільного майна вирішується однозначно. У Рішенні від 26.05.2005 N ДКПІ05-588 Верховний Судвказав, що обов'язок щодо утримання спільного майна житлового будинку, у тому числі і ліфта, покладається на всіх без винятку наймачів житлових приміщень у цьому будинку незалежно від того, на якому поверсі знаходиться житлове приміщення. І хоча йшлося про наймачів, а не про власників, на сьогодні ні для тих, ні для інших не передбачено жодних винятків.

Зрозуміло, що власникам нежитлових приміщень підхід ЖК РФ, що передбачає рівну плату за утримання спільного майна, може здаватися несправедливим та нелогічним, але іншого на сьогоднішній день не дано.

Договірні відносини між ТСЖ та власником нежитлового приміщення

Для регулювання відносин щодо несення власником нежитлового приміщення (що не є членом товариства) витрат на утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку ЖК РФ наказує ТСЖ укладання відповідного договору з власником приміщення. Такий договір може мати різні назви, наприклад договір пайової участі в експлуатаційних витратах або договір на управління експлуатацією багатоквартирного будинку, але, на наш погляд, найбільш правильною є назва, вказана в ЖК РФ<2>.

<2>Договір про утримання та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).

На відміну від договору управління, що укладається керуючою компанією у порядку ст. 162 ЖК РФ, договір між ТСЖ та власником нежитлового приміщення може містити умови, відмінні від умов договору, укладеного з власником житлового приміщення, що не є членом ТСЖ. Особливість договору з власником нежитлового приміщення - необхідність передбачити, крім стандартних умов (склад загального майна багатоквартирного будинку, перелік послуг та робіт з його утримання та ремонту, порядок зміни такого переліку, порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення), наступні моменти:

права власника щодо користування спільним майном багатоквартирного будинку, наприклад підвалом;
порядок доступу представників ТСЖ до приміщення власника та представників власника до підвальних приміщень, наприклад, для зняття показань з індивідуального приладу обліку.

Крім того, у договорі є сенс розмежувати відповідальність щодо благоустрою прибудинкової земельної ділянки, оскільки нерідко власник нежитлового приміщення бачить територію перед своїм магазином або офісом у вигляді, відмінному від того, що може забезпечити ТСЖ. При цьому слід враховувати, що це питання може потрапити до компетенції органів місцевого самоврядування. Наприклад, відповідно до п. п. 3.1.2 та п. 3.1.3 Правил благоустрою м. М. Новгорода, затверджених Постановою Міської думи м. М. Новгорода від 20.06.2007 N 56, Адміністрація м. М. Новгорода залишає за собою право закріплення за юридичними особами території з метою утримання та прибирання.

Постачання нежитлових приміщень комунальними ресурсами

За змістом Правил надання комунальних послуггромадянам, затверджених Постановою Уряду РФ від 23.05.2006 N 307, ТСЖ перестав бути виконавцем комунальних послуг для власників нежитлових приміщень. Нагадаємо, що згідно з цим документом виконавці - юридична особанезалежно від організаційно-правової форми, а також індивідуальний підприємець, які надають комунальні послуги, що виробляють або набувають комунальні ресурсита відповідальні за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, з використанням яких споживачеві надаються комунальні послуги. Споживачем є громадянин, який використовує комунальні послуги для особистих, сімейних, домашніх та інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності. Оскільки здебільшого власник нежитлового приміщення використовує їх у підприємницькій діяльності, то Правила надання комунальних послуг громадянам не застосовуються. Отже, власник нежитлового приміщення має самостійно укласти договори із ресурсопостачальними організаціями, тобто стати абонентом.

Надання послуг енергопостачання, зокрема електроенергії, регулюється § 6 гл. 30 ЦК України. Відповідно до ст. 539 ДК РФ за договором енергопостачання енергопостачальна організація зобов'язується подавати абоненту (споживачеві) через приєднану мережу енергію, а абонент зобов'язується оплачувати прийняту енергію, а також дотримуватися передбаченого договором режиму її споживання, забезпечувати безпеку експлуатації енергетичних мереж, що знаходяться у його веденні, і справність обладнання, пов'язане із споживанням енергії. Договір енергопостачання укладається з абонентом за наявності у нього відповідного технічних вимог енергоприймаючого пристрою, приєднаного до мереж енергопостачальної організації, та іншого необхідного обладнання, а також при забезпеченні обліку споживання енергії. До відносин за договором енергопостачання, які не врегульовані ДК РФ, застосовуються закони та інші правові акти про енергопостачання, а також обов'язкові правила, прийняті відповідно до них.

Стаття 543 ДК РФ включає положення про обов'язок покупця щодо утримання та експлуатації мереж, приладів та обладнання. Пункт 1 цієї статті говорить, що абонент зобов'язаний забезпечувати належний технічний стан і безпеку експлуатованих енергетичних мереж, приладів та обладнання, дотримуватися встановленого режиму споживання енергії, а також негайно повідомляти енергопостачальну організацію про аварії, пожежі, несправності приладів обліку енергії та інші порушення, що виникають. при користуванні енергією. Слід зазначити, що правила, передбачені ст. ст. 539 - 547 ДК РФ, застосовуються до відносин, пов'язаних із постачанням теплової енергії, газом, нафтою і нафтопродуктами, водою та іншими товарами через приєднану мережу, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Наприклад, порядок користування системами водопостачання та водовідведення регулюється Правилами користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ<3>, відповідно до яких абонентами визнаються юридична особа, а також ПБОЮЛ, які мають у власності, господарському віданні або оперативному управлінні об'єкти, системи водопостачання та (або) каналізації, які безпосередньо приєднані до систем комунального водопостачання та (або) каналізації, що уклали з організацією водопровідно -каналізаційного господарства в установленому порядку договір на відпустку (отримання) води та (або) прийом (скидання) стічних вод.

<3>Затверджено Постановою Уряду РФ від 12.02.1999 N 167.

Таким чином, власник, який використовує належне йому нежитлове приміщення з підприємницькою метою, повинен укласти окремі договори з ресурсопостачальними організаціями. Водночас нерідко ці організації не мають технічної можливості постачати послуги до нежитлових приміщень багатоквартирного будинку окремо від інших приміщень цього будинку. У цих випадках власнику нежитлового приміщення необхідно укласти договір із ТСЖ (він просто змушений це зробити) на надання комунальних послуг, ідентичний договору із власником житлового приміщення.

М.А.Чистякова

Нижегородської асоціації ТСЖ

З 1 січня 2017 року змінився характер відносин між керуючою МКД організацією (УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК) та власником нежитлового приміщення.

Раніше такий власник мав два варіанти отримати комунальні послуги: загалом через УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК або за договором з ресурсопостачальною організацією (РСО). Тепер власник зобов'язаний укласти договори ресурсопостачання безпосередньо з РСО. Керівна МКД організація у відносинах постає як сполучна ланка. Вона більше не надає комунальних послуг у нежитлові приміщення, але при цьому у неї з'явилися нові обов'язки.

Зараз УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК повинні:

повідомити власника нежитлового приміщення про необхідність укласти договори з РЗГ та регоператором ТКО;
передати до РСО та регоператора ТКО інформацію про власників нежитлових приміщень до МКД.

Такі зміни до законодавства внесло постанову Уряду РФ від 26 грудня 2016 р. № 1498 «Про питання надання комунальних послуг та утримання спільного майна у багатоквартирному будинку». Ця постанова включила перелічені вище обов'язки до Правил надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинків, затверджених постановою Уряду РФ від 6 травня 2011 р. № 354 (далі – Правила № 354).

Дивіться фрагмент вебінару для наших передплатників на тему "Перехід на прямі договори між РСО та споживачем"

Хто має вводити в експлуатацію та опломбувати ІПУ, який встановлений у нежитловому приміщенні МКД

Роботи з введення ІПЗ в експлуатацію має проводити РЗГ.

Постачання холодної води, гарячої води, теплової енергії, електричної енергії та газу в нежитлове приміщення в МКД, а також відведення стічних вод відбувається на підставі договорів з РСО. Такі договори слід укладати за правилами законодавства про водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, теплопостачання. Це передбачає абзац 3 пункту 7 Правил №354.

Постановою Уряду РФ від 29 липня 2013 р. № 643 затверджено типовий договір гарячого водопостачання. Пункт 13 договору передбачає обов'язок РЗЗ здійснювати допуск до експлуатації приладів обліку (вузлів обліку) гарячої води. Пункт 19 встановлює обов'язок опломбування приладів обліку.

Скарги на компанію, що управляє: куди можуть звернутися мешканці

Який договір керуючої компанії необхідно укласти із власником нежитлового приміщення

Вид договору керуючої компаніїіз власником нежитлового приміщення залежить від способу управління МКД. Якщо будинком управляє УО, діють одні правила; якщо ТСЖ, ЖК, ЖБК – інші.

Дивіться фрагмент вебінару для наших передплатників на тему"Поширені помилки у спілкуванні з жителями: практика, поради та приклади"

Вдома управляє УО

УО укладає з кожним власником приміщення договір управління МКД. Умови договору затверджують загальні збори власників приміщень у будинку. Ці умови однакові всім власників (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Спеціального договору для власників нежитлових приміщень закон не передбачає.

Разом про те, договір управління МКД має містити становища, які стосуються саме власників нежитлових приміщень в МКД. Таких спеціальних положень два:

обов'язок власника укласти у письмовій формі договори ресурсопостачання з ресурсопостачальними організаціями та договір на надання послуг із поводження з ТКО – з регіональним оператором;
наслідки у разі, якщо власник не укласти договори.

Ця вимога передбачає абзац 14 підпункту «п» пункту 31 та абзац 9 підпункту «к» пункту 148(22) Правил № 354.

Якщо ваш договір управління МКД не містить зазначених положень, варто включити їх у текст. Це позбавить вас зайвих суперечок і непорозуміння з власниками. Як уникнути проблем із укладанням договору ми вчимо на .

Будинком управляє ТСЖ, ЖК або ЖБК

Відповідь на запитання про те, чи укладати договір із власником нежитлового приміщення, залежить від того, полягає такий власник у житловому об'єднанні чи ні.

Якщо власник не входить до членів ТСЖ, ЖК, ЖБК, укласти з власником договір про надання послуг з утримання та поточного ремонту спільного майна в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Якщо ж власник – член житлового об'єднання, то жодного договору укладати не потрібно. Члени ТСЖ, ЖК, ЖБК вносять обов'язкові платежі на утримання та поточний ремонт спільного майна в МКД у порядку, який встановили органи управління товариства чи кооперативу (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Прямі договори з ресурсопостачальними організаціями та прямі розрахунки за комунальні послуги

Як повідомити власника нежитлового приміщення про необхідність укласти договори з ресурсопостачальною організацією

Ви повинні повідомити власників нежитлових приміщень у МКД про необхідність укласти низку нових договорів. Зробіть це якомога раніше. Хоча закон не передбачає термін для повідомлення, зволікати не варто. Чим швидше ви сповістите власників, тим нижче ризик негативних наслідків.

Договір управління багатоквартирним будинком: суттєві умови, порядок укладання та розірвання

Увага:якщо ви не повідомите власника нежитлового приміщення, це може призвести до непорозуміння та суперечок.

Якщо власник не укласти прямі договори з ресурсопостачальними організаціями, всі вони визначатимуть обсяг комунальних ресурсів розрахунковими методами. Зрештою власник заплатить більше, ніж планував. Не виключено, що у такій переплаті він звинуватить вас. Зокрема, власник може послатися на те, що керуюча МКД організація порушила обов'язок щодо повідомлення. Отже, ця організація має відшкодувати збитки у вигляді переплати.

Чи встануть суди на бік власників, покаже практика. Водночас уже сам факт суперечки та непорозуміння з власником можна розцінити як негативний наслідок.

Які документи та відомості потрібно отримати від власника нежитлового приміщення

Власник нежитлового приміщення повинен представити вам низку документів та відомостей. Вони потрібні для управління МКД, тому у ваших інтересах їх вчасно отримати.

Документи, які треба запросити у власника, – це копії договорів ресурсопостачання з РЗГ. Ви маєте право вимагати копію договору вже з моменту його укладання (п. 18 Правил № 354). Але, швидше за все, ви не знаєте, коли саме власник уклав договір із РСО та чи уклав взагалі. Тому варто направити власнику запит із формулюванням: «Прошу подати копії всіх договорів із ресурсопостачальними організаціями. Якщо договори ще не укладено, прошу подати їх копії протягом 5 (п'яти) днів з моменту укладання».

Окрім того, отримайте від власника дві групи відомостей.

Обсяги комунальних ресурсів, спожитих за розрахунковий період за договорами ресурсопостачання. Власники нежитлових приміщень зобов'язані надавати ці дані у тому самому порядку та строки, які встановлені для складання показань ІПУ споживачами комунальних послуг (п. 18 Правил № 354).
Обсяги послуги щодо поводження з ТКО, наданої за розрахунковий період за договором із регоператором ТКО. Щоб отримати ці дані, надішліть запит власнику. Він має надати відомості протягом трьох робочих днів (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуація: як діяти, якщо власник нежитлового приміщення до МКД не передає УО, ТСЖ, ЖК, ЖБК дані про обсяги спожитих комунальних ресурсів

Ви маєте право направити письмовий запит про надання інформації:

власнику нежитлового приміщення (п. 18 Правил №354);
відповідної РСО (підп. «е(1)» п. 18 Правил, обов'язкових під час укладання договорів із ресурсопостачальними організаціями, затверджених постановою Уряду РФ від 14 лютого 2012 р. № 124, далі – Правила № 124).

РСО не повинна враховувати обсяг постачання комунального ресурсу власникам нежитлових приміщень до МКД, коли визначає обсяги комунальних ресурсів для розрахунків із виконавцем комунальних послуг. Це встановлює пункт 21 Правил №124.

Чи може керуюча організація надавати комунальні послуги через посередницькі договори?

Як передати інформацію про власників нежитлових приміщень у РСО та регоператору ТКО

Ви зобов'язані надати відомості про власників нежитлових приміщень ресурсопостачальним організаціям, які постачають комунальні ресурси до МКД, та регіональному оператору щодо поводження з ТКО. Це передбачає абзац 4 пункту 6 та абзац 5 пункту 148(1) Правил № 354.

Щоб виконати обов'язок, складіть повідомлення, в якому вкажіть:

адреси МКД, де знаходяться нежитлові приміщення;
перелік приміщень;
Ф. І. О. або найменування власників приміщень.

Порада:Якщо ви маєте додаткову інформацію про власників, також вкажіть її в повідомленні. Наприклад, телефонні номери або інші контакти власників. Це позбавить вас зайвих питань з боку РСО та регоператора ТКО.

Повідомлення надішліть поштою, доставте в офіс адресата або передайте будь-яким іншим зручним способом. Головне, щоб спосіб підтверджував факт, що адресат отримав інформацію.

Таке повідомлення надішліть кожному з адресатів один раз. Але якщо дані про власників нежитлових приміщень зміняться, компанії, що управляє, потрібно надати оновлену інформацію.

06.08.2012

Явно буде правий той, хто скаже, що одним з найбільш гострих і болісно розміщуваних конфліктів на сьогоднішній день, є конфлікт між Товариством власників житла (далі - ТСЖ) і власниками нежитлових приміщень і в багатоквартирних будинках (далі - власник) . Суть спору, на нашу думку, зводиться до того, що власники нежитлових приміщень не бажають оплачувати «блага», якими не користуються і яких не потребують. Безумовно, багато ТСЖ йдуть назустріч власникам, виставляючи рахунки лише на певний обсяг послуг (крім загальнообов'язкових), проте, як показує практика на сьогоднішній день, трапляються випадки, коли правління, голова ТСЖ використовують механізм Товариства не з метою управління майном власників, а з метою особистого збагачення. Саме з цим пов'язане небажання ТСЖ йти назустріч власникам нежитлових приміщень. На сьогоднішній день вже не поодинокі випадки притягнення Голов ТСЖ до кримінальної відповідальності за ст. 160 Кримінального кодексу РФ.

Ця стаття більшою мірою орієнтована на власників нежитлових приміщень і метою її є допомогти власникам розібратися в непростій схемі роботи з ТСЖ, способом захисту своїх інтересів і прав.

Отже, відносини сторін у ситуації регламентуються такими нормативними актами: Цивільний кодекс РФ, Житловий кодекс РФ, Постанова Уряду РФ від 6 травня 2011 р. N 354 «Про надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків. (набирає чинності з 01.01.2012 року); Постанова Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. N 491 «Про затвердження правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та правил зміни розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують уставлену тривалість» (іноді застосовується судами за аналогією до власників нежитлових приміщень, хоча найчастіше судна і визнають посилання сторін на цей акт необґрунтованими); Постанова Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу від 27 вересня 2003 р. N 170 «Про затвердження правил та норму технічної експлуатації житлового фонду».

1. Обов'язок щодо оплати комунальних послуг.

Незалежно від членства в ТСЖ, власник нежитлового приміщення зобов'язаний оплачувати комунальні витрати та витрати на утримання спільного майна. При цьому дуже важливим є питання про те, що саме включають витрати на утримання спільного майна і чи весь обсяг послуг, зазначених у рахунку ТСЖ – це витрати на утримання спільного майна (докладніше питання див. в п.3 цієї статті).

Обов'язок зумовлений наступним. Відповідно до ст. 210 Цивільного кодексу РФ власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом чи договором.

Відповідно до ст. 158 Житлового кодексу РФ власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання та ремонт житлового приміщення.

З іншого боку, з ст. 39 Житлового кодексу РФ власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку. Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення у такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку зазначеного власника.

Таким чином, власник нежитлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку зобов'язаний нести тягар утримання приміщень, а також оплачувати витрати на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.

2. Оформлення відносин з ТСЖ, РСО (ресурсопостачальні організації).

Власник може укласти договір з ТСЖ, обумовивши обсяг послуг, що надаються ТСЖ. Наприклад, можуть бути оформлені 2 варіанти договору з ТСЖ.

Варіант 1.Включає лише обсяг послуг, що надаються ТСЖ за змістом спільного майна власників ТСЖ. Договори з РСО надання комунальних послуг власник укладає самостійно.

Варіант 2.Включає весь обсяг послуг, зокрема комунальних послуг, тобто у разі ТСЖ постає як посередник між власниками і РСО (загалом режимі).

Укладання договору бажано для власника нежитлового приміщення, що не є членом ТСЖ, оскільки в даному випадку власнику не доведеться сплачувати всі послуги за тарифами, визначеними протоколом загальних зборів ТСЖ. У разі незгоди з протоколом, власник має право оскаржити протокол загальних зборів ТСЖ. Власник, укладаючи договір, оплачує лише послуги, зазначені у договорі.

Механізм укладання договору з ТСЖ наступний.

Варіант 1.Ви готуєте договір та передаєте його ТСЖ з листом, вказавши термін для підписання ТСЖ та повернення Вам договору.

Варіант 2.Ви берете договір ТСЖ і у разі незгоди з окремими положеннями, готуєте протокол розбіжностей та підписуєте договір із проколом розбіжностей.

Однак ТСЖ може не погодитися із запропонованими Вами умовами, тоді можна звернутися до суду з вимогою примусити ТСЖ до укладання договору у запропонованій Вами редакції. У ході процесу буде необхідно обґрунтувати незаконність окремих положень договору або те, що ці положення обмежують ваші права та законні інтереси.

Натомість ТСЖ має укладати договори з власника, тоді як укладання договору власника з ТСЖ – це воля власника. Зумовлено це так.

Відповідно до ст. 138 ЖК РФ, Товариство власників житла зобов'язане:

«1) забезпечувати виконання вимог цієї глави, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, і навіть статуту товариства;

2) здійснювати управління багатоквартирним будинком у порядку, встановленому розділом VIII цього Кодексу;

16. Належне утримання спільного майна в залежності від способу керування багатоквартирним будинком забезпечується:

а) власниками приміщень;

б) товариством власників житла, житловим, житлово-будівельним кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (при управлінні багатоквартирним будинком);

шляхом членства власників приміщень у зазначених організаціях - відповідно до розділів V та VI Житлового кодексу Російської Федерації;

шляхом укладання власниками приміщень, які не є членами зазначених організацій, договорів про утримання та ремонт спільного майна з цими організаціями - відповідно до пункту 2 статті 138 Житлового кодексу Російської Федерації».

Однак і тут є невелика ремарка.

Основним документом, який регламентує порядок надання комунальних послуг до, є Постанова Уряди РФ від 23 травня 2006 р. N 307 «Про порядок надання комунальних послуг громадянам».

Проте дія Правил надання комунальних послуг не поширюється на власників нежитлових приміщень (адже в таких приміщеннях немає споживачів – громадян, які використовують комунальні послуги для особистих, сімейних, домашніх та інших потреб, які не пов'язані із провадженням підприємницької діяльності). Отже, ТСЖ не зобов'язано укладати з власниками нежитлових приміщень договір про надання комунальних послуг (Постанова ФАС СЗВ від 02.04.2009 у справі N А56-107/2008, у перегляді якої відмовлено Ухвалою ВАС РФ від 03.09.2907 N . Відповідно, у товариства немає обов'язку надавати комунальні послуги власникам нежитлових приміщень, які мають право за згодою РСО укласти субабонентський договір з ТСЖ чи вимагати внести зміни у договір між ТСЖ і РСО щодо включення до нього власника нежилого приміщення як субабонента. Також як було зазначено вище, власник може укласти договори з РСО самостійно. Обов'язок ТСЖ укласти договір про надання комунальних послуг виникає у разі відсутності у власника технічної можливості самостійного підключення до РСО.

Важливо. Член ТСЖ зобов'язаний оплачувати всі витрати на утримання спільного майна, встановлені загальними зборами учасників ТСЖ. Власник, який не є членом ТСЖ, може укласти договір, не вступаючи в ТСЖ, тоді протокол загальних зборів членів ТСЖ на даного поширюється не повною мірою, оскільки договором може бути встановлений певний перелік, обсяги та вартість послуг, що підлягають оплаті особою, яка не є членом ТСЖ.

Хотілося б звернути увагу на таке. Відомі випадки, коли на загальних зборах членів ТСЖ встановлюються різні розміри обов'язкових платежів: для громадян - одні, а для організацій та ІП (власників нежитлових приміщень) - у підвищеному розмірі та власники нежитлових приміщень зобов'язані оплачувати рахунки ТСЖ, виставлені на основі диференційованих ставок платежів, до моменту визнання відповідного рішення загальних зборів членів ТСЖ недійсним (див., наприклад, Постанова ФАС ВПО від 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд прийме бік власників та підтвердить, що таке рішення незаконне незалежно від того, чи є власники членами ТСЖ (Постанова ФАС ЦО від 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). Надалі власники нежитлових приміщень мають право звернутися до суду з вимогою про стягнення з ТСЖ безпідставного збагачення в частині суми платежів, які є невідповідними частці у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Арбітри також підтримають власника (Постанова ФАС ЗЗГ від 13.12.2007 N Ф04-8339/2007 (40703-А70-30)).

Висновок.

Відсутність членства в ТСЖ не звільняє від обов'язку оплати комунальних послуг (без самостійних договорів з РСО) та витрат на утримання спільного майна.
Укладання договору з ТСЖ необов'язково, але бажано, оскільки у договорі власник може визначити кількість послуг, що надаються йому ТСЖ, у разі, на власника може бути покладено обов'язок щодо оплати послуг ТСЖ у повному обсязі (за винятком окремих положень).

Ісламгалєєва Діна Рафаелівна

Теги:

Здрастуйте, Галино!

Прочитавши листування, вирішив дещо підправити та доповнити.

Ви пишете, що:

я плачу ТСЖ щомісячно плату за утримання спільного майна багатоквартирного будинку, але ТСЖ вважає цю плату недостатньою. Адреса у нас єдина, будинок з магазином вважається за документами БТІ єдиним комплексом
Галина

Це означає, що Ви є таким же власником приміщення в багатоквартирному будинку, як і будь-який інший власник, і маєте такі самі права та обов'язки, як і будь-який інший власник (наприклад, квартири).

До речі, Ви маєте право також бути членом ТСЖ та обиратися до Правління ТСЖ. Якщо площа магазину порівняно із сумарною площею квартир досить велика, то у Вас буде гарна кількість голосів на загальних зборах власників. Ну це до речі...

З 01.01.2017 відповідно до змін до пункту 6 Правил надання комунальних послуг власникам та користувачам приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинків, затверджених постановою Уряду РФ від 06.05.2011 №354, власники нежитлових приміщень повинні укладати договори ресурсопостачання та укладати договори ресурсопостачання. Наскільки я зрозумів із листування, у Вас вже такий прямий договір із ресурсником є (якщо ще ні, то рекомендую скоріше укласти з поширенням його дії на правовідносини з 01.01.2017). Маючи договір з ресурсником, Вас абсолютно не повинно хвилювати, як ідуть комунікації, кому належать комунікації, чи узгоджувалася їх перекладка. Нехай ці проблеми вирішує ресурсник із ТСЖ. Тут у принципі лише два варіанти і обидва варіанти Вас не торкаються:

Або комунікації є спільним майном власників будинку.
Або комунікації є ще чиїмось (але не Вашим) майном, можливо і безгосподарним.

Вас міг би торкнутися лише варіант, якби комунікації були Вашою особистою власністю, а це не так. Тому не зрозуміло, як можна пред'явити до Вас вимогу усунути комунікації, якщо вони не Ваша особиста власність?! Нехай це буде головний більТСЖ та ресурсника, але не Ваша. Вимкнути Вас ніхто не має права.

Розмір плати має бути обґрунтованою. Якщо Ви вважаєте, що плата не обґрунтована, то Ви можете звернутися до органу тарифного регулювання зі скаргою на необґрунтоване завищення тарифу.
Каравайцева Олена

Тут Олена Каравайцева помилилася, оскільки у повноваження органів регулювання цін (тарифів) не входить перевірка та контроль рівня плати за утримання спільного майна. А отже звертатися туди безглуздо. Плата на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, визначається органами правління ТСЖАле ця плата повинна бути однакова (в руб./кв.м) як для власників квартир, так і для власників нежитлових приміщень. Не повинно бути жодної дискримінації. Тому незалежно від того, є членом ТСЖ або не є, то Ви з ст.143.1 ЖК РФвправі ознайомлюватися з протоколами загальних зборів членів ТСЖ, засідань правління ТСЖ. Нехай покажуть протокол, яким встановлюється плата, та ще й покажуть документи, що підтверджують підсумки голосування (з ними Ви також маєте право знайомитись). Також до всього на підставі тієї ж статті 143.1 ЖК РФ Ви маєте право вимагати у ТСЖ ознайомлення з технічною документацією на багатоквартирний будинок.

З повагою, Олег Рябінін.

Спільним майном вважається те, що використовується обслуговування двох і більше приміщень.

До спільного майна мешканців МКД відносять:

ліфти, коридори, сходові клітини, підвали та горища;
приміщення, відведені задоволення соціально-побутових потреб;
інженерне та технічне обладнання, що знаходиться як усередині, так і за межами приміщення;
дахи та технічні огородження;
прибудинкова територія.

Довідка!Згодом, за рахунок використання цільових внесків від громадян, які перебувають і не перебувають у товаристві, у МКД можуть створюватися нові об'єкти пайової громадської власності, наприклад, спортивний або дитячий майданчик. Рішення про створення нового майна приймається зборах членів ТСЖ.

Обов'язки щодо утримання спільного майна

Щоб реалізувати обов'язки щодо утримання загальнобудинкового майна, власники власності можуть стати членами ТСЖ або повинні укласти договір із товариством власників житла, на підставі якого організації делегуються всі права на проведення таких дій.

У договорі прописується, що фінансовий тягар обслуговування загального майна лежить на печах власників незалежно від їх членства в ТСЖ, пропорційно частки власності.

З громадян, які є членами товариства, стягується плата лише утримання майна. Рахунки на придбання нових об'єктів власності або додаткових послуг, наприклад з охорони двору чи автостоянки, не члени ТСЖ сплачувати не зобов'язані.

Розмір оплати визначається кошторисом доходів/витрат, який затверджується на загальних зборах. Відповідно до Правил, прийнятих Постановою Уряду РФ №491, розмір регулярних платежів визначається загальними зборами і є обов'язковим для всіх.

У сфері діяльності з обслуговування спільної власності ТСЖ здійснює таку роботу:

представляє інтереси власників;
здійснює роботи у рамках статуту;
укладає договори з обслуговуючими та ремонтними організаціями;
контролює виконання пунктів, прописаних у укладених договорах;
вибирає обслуговуючі та ресурсопостачальні компанії;
приймає внески та оплату за комунальні послуги;
перераховує кошти за договорами;
проводить обов'язкові платежі;
визначає кошторис та регулярність платежів власників;
потребує своєчасної оплати;
здійснює страхування спільного имущества.

Зміст спільного майна: що до нього входить?

Відповідно до ст.151 ЖК РФ, власність самого товариства - це рухоме та нерухоме, розташоване всередині та поза домом майно:

ТСЖ має право купувати майно рахунок членських внесків, якщо таке придбання здійснюється задля досягнення статутних цілей організації.

Зверніть увагу!Товариство немає можливості відчужувати, отже, і набувати пайову власність. Однак, за рішенням загальних зборів, таке майно може бути передано товариству у користування.

Будь-яке придбання нового рухомого майнаТСЖ фіксується в бухгалтерських проводкахта має документальний супровід та підтвердження (чек, договір або ін.). Право власності на нерухоме майно реєструється у відповідних правовстановлюючих документах, де власником позначається товариство.

У розпорядження ТСЖ може бути придбана та власність, яка належала власникам, але для використання з метою, яка відрізняється від проживання. Наприклад, це можуть бути різні нежитлові приміщення на першому поверсі, які використовувалися для облаштування магазинів, аптек, ательє тощо.

Приміщення для правління

Приміщення, в якому здійснюють свою роботу правління та обслуговуючий персонал, може бути виділено з частини пайової власності. Таке рішення ухвалюється всіма власниками. Може бути виділена територія в коридорі, підвалі, на технічному поверсі або може бути придбано окреме приміщення в будинку коштом членів ТСЖ.

Приміщення повинно мати доступ до електро- та тепломережі, засобу для зберігання документації.(Договорів, бухгалтерської звітності), а за умови наявності касового апарату для прийому внесків та платежів – систему охорони.

Відносини між власниками нежитлових приміщень та товариством

Складність взаємовідносин між ТСЖ та власниками нежитлових приміщень криється в деяких протиріччях, що містяться у нормативно-правових актах.

З одного боку, у Житловому Кодексі визначено право пайової власності на нежитлові приміщення. З іншого боку, у Постанові ЗС РФ N3020-1 «Про розмежування державної власності» від 1991р. , Указ Президента РФ №2284 від 24.12.1993 , й у Указі Президента РФ №1535 від 22.07.1994г. , йдеться про те, що подібні приміщення передаються у власність адміністрації. населеного пунктуі може бути приватизовані.

Часто такі приміщення не можуть бути виділені із спільної власності.оскільки в них часто розташовані комунікації та інженерне обладнання, робота яких спрямована на обслуговування будинку. Закриття вільного доступу до них щодо регламентних чи аварійних робіт може бути предметом суперечки між ТСЖ і власником.

Чимало питань виникає і щодо участі власників нежитлових приміщень у загальнобудинкових витратах на його утримання. У цьому випадку власник нежитлового приміщення повинен підписати з ТСЖ договір на право пайової участі у користуванні та витратах або на управління спільною власністю.

Житловий Кодекс у цьому плані зобов'язує всіх власників як житлових, і нежитлових приміщень, незалежно від цього, користуються вони спільним майном чи ні, нести рівний тягар утримання нерухомості.

Довідка!Розмір оплати за утримання спільного майна може бути встановлений на загальних зборах. Він може бути пропорційним частці кожного власника, або мати підвищує коефіцієнт щодо власників нежитлових приміщень.

Укладання договору

Договір між ТСЖ та власником нежитлового приміщення має форму, дещо відмінну від тієї, яка укладається між товариством та власником житлового приміщення, що не є членом ТСЖ.

У договорі мають бути такі обов'язкові пункти:

перерахування майна у спільній частковій власності;
перелік послуг, спрямованих на утримання спільного майна;
визначення вартості утримання будинку.

У договорі слід чітко окреслити такі моменти:

Як оформити нежитлове приміщення у власність ТСЖ?

Як мовилося раніше, товариство може бути власником нерухомості, зокрема і нежитлових приміщень, але якщо воно придбало в результаті акту дарування, купівлі тощо, описаних ДК РФ.

Як же може ТСЖ стати власником спільної власності, хай навіть і нежитловою? У цьому випадку лише зборами всіх власників пайового майна може бути прийняте рішення про продаж цього майна ТСЖ. Усі відносини між власниками, незалежно від участі в ТСЖ, регламентуються федеральними законами, Житловим Кодексом і Постановами Уряди.

Щоб уникнути тертя та судових позовів, будь-які операції з боку ТСЖ повинні здійснюватись зі схвалення власників.З власниками нежитлових приміщень відносини встановлюються на базі укладених договорів щодо надання комунальних послуг та участі у утриманні загальнобудинкової власності.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.