Що має виконувати керуюча компанія? Що таке КК: права та обов'язки керуючої компанії

Керуючі компанії повинні здійснювати свою роботу, керуючись нормативно-правовими актами РФ. В основному повноваження КК багатоквартирного будинкурегламентуються ЖК РФ, але також чим займається і за що відповідає керуюча компанія у сфері ЖКГ, зазначено та в інших законодавчих документах:

З 01.09.2014 року діяльність КК повинна проводитись на основі отриманих ліцензій. Управляти будинками можуть лише ті організації, які отримали ліцензію Держжитлогляду до 01.05.2015 року.

З ухваленням закону про ліцензування керуючих компаній, держава отримала можливість контролю за роботою даних організацій. Робота з управління будинку, згідно зі ст.7 ФЗ №255, без цього виду діяльності, на даний момент не допустима.

Увага!Ліцензію на управління може отримати тільки та організація, яка має відповідну вимогам закону матеріально-технічну базу та необхідні ресурси для здійснення діяльності.

Чим займається керуюча компанія - перелік обов'язків та послуг

Законодавство РФ пред'являє жорсткі вимоги до діяльності керівників підприємств. Однак на практиці, на сьогоднішній день жодна керуюча компанія ЖКГ за законом повністю.

Власники повинні знати і вимагати від свого КК виконання послуг і робіт, що входять до їх обов'язків. Розглянемо, що входить до списку комунальних послугщо надаються керуючою організацією.

Основні житлово-комунальні обов'язки, що надаються безкоштовно згідно із законом

Експлуатаційно-ремонтні та житлово-комунальні обов'язки КК:

До обов'язків керуючої компанії також входить надання організаційних послуг:

1. Збір та передача постачальникам плати за ЖКП.
2. Виявлення осіб, які необґрунтовано користуються енергоресурсами.
3. Взаємодія з постачальниками ЖКП для забезпечення надання послуг належної якості.
4. Зберігання технічної документації.
5. Реєстраційний облік мешканців.
6. Проведення зборів власників 1 раз на рік для ознайомлення їх із звітністю.

Довідка:всі перераховані вище послуги відносяться до переліку того, що повинна управляюча компанія робити безкоштовно.

Вартість більшої частини робіт, що проводяться КК з обслуговування будинку, як ремонтно-господарських, так і організаційних, уже включена у вартість квартплати, яку сплачують мешканці.

КК зобов'язані з будь-яких питань.Якщо власники бажають перевірити витрати грошових коштів, вони мають скласти запит до КК з вимогою звітувати за виконану роботу у певний період.

За будь-якого виявлення необгрунтовано завищених чи факті нецільового використання коштів можна звертатися до контролюючих організацій зі скаргою на дії КК.

З відео ви можете дізнатися детально про те, що має робити КК безкоштовно:

Додаткові платні послуги у сфері ЖКГ

Законодавство РФ визначає лише перелік основних та обов'язкових послуг, що надаються керуючими компаніями. Регламентованого переліку додаткових послуг у законі немає, тому врегулювання цього питання пов'язане з деякими труднощами фінансового та правового плану.

До додаткових послуг КК можна віднести:

• послуги з охорони прибудинкової території;
• організацію відеоспостереження;
• встановлення домофону.

Рішення про необхідність надання таких послуг належить до компетенції зборів мешканців.Керуючі компанії можуть лише запропонувати власникам надати подібні послуги за окрему плату, але не нав'язувати та не вирішувати виконувати їх самостійно.

Власники житла за власним бажанням можуть попросити КК організувати широкий спектрпослуг, від доставки продуктів до організації послуг з ремонту та хімчистки одягу.

Зверніть увагу!При організації додаткових послуг управлінці виступатимуть як посередники між власниками та організаціями, що надають такі послуги. Отже, їх вартість складатиметься із плати виконавцям та плати посередникам.

Для ухвалення рішення про укладення таких угод потрібна згода всіх власників приміщень.

Клінінгові послуги керуючої компанії

Якщо керуюча компанія пройде ліцензування, вона зможе надавати клінінгові послугина комерційній основі, у тому числі на відкритому ринку.

Таким чином, компанія виконуватиме роботи щодо утримання спільного будинкового майна та при необхідності надаватиме платні послугиз клінінгу. До них входять такі роботи:

• щоденне комплексне прибирання на основі контракту;
• одноразове прибирання;
• чищення прилеглої території;
• генеральне прибирання приміщення;
• прибирання після будівництва та ремонту, після збирання меблів та переїзду;
• чищення окремих поверхонь (напрмієр, вікна, підлога, меблі);
• миття вітрин, вікон, вивісок.

Чи зобов'язана КК надавати код домофону?

Взагалі, керуючі організації не надають код домофону, якщо всі власники були згодні на його встановлення та придбали спеціальні ключі. Але є ситуації, коли це вони зобов'язані.

Наприклад, якщо ви відмовляєтеся укладати договір на придбання трубки домофону і ключів до нього, то ви можете отримати ключі безкоштовно, або вам повинні надати код домофона для безперешкодного входу в свою житлоплощу. Ви маєте повне право з цією вимогою звернутися до компанії, що управляє, написавши письмову заяву при необхідності.

Але при наданні коду існує ризик надмірного афішування мешканцями. І оскільки законодавчо цей обов'язок не затверджено, КК має право відключити функцію коду домофону з метою збереження безпеки, а саме перешкоди проникнення у під'їзд сторонніх.

Обов'язки з управління багатоквартирним будинком

До складу загальнобудинкового майна відносяться всі приміщення поза квартирами власників, сама будівля з усіма конструкціями та прибудинкова територія, включаючи всю земельну ділянку, межі якої визначено проектною документацією. Все загальнобудинкове майно має утримуватись у належному стані, вчасно ремонтуватися.

Власники приміщень мають повне право вимагати від КК своєчасного ремонту та прибирання під'їздів, підтримки зовнішнього вигляду будівлі.

Крім того, КК зобов'язана утримувати у належному стані системи водопостачання та водовідведення, опалення, газопостачання, електропостачання, а також керуюча компанія повинна систематично проводити огляди щодо виникнення аварій і дефектів.

Чи має КК міняти лампочки у під'їзді?

Лампочки та інші електроприлади, встановлені у місцях загального користування, у тому числі під'їздах, входять до загальнобудинкового господарства. Управління ним та зміст його доручено КК.

Звідси простий висновок електролампочки, що перегоріли, повинна замінювати керуюча компанія. Законодавчо це підтверджується і статтею 161 ЖК РФ.

Чи має прибирати під'їзд?

До складу спільного майна входить і внутрішньопід'їзні приміщення. Обов'язок прибирання даних площ також затверджено законодавчо, як і утримання решти загальнобудинкового майна мешканців.

Тому власники багатоквартирного будинку мають право вимагати виконання цього обов'язку КК.

Чи зобов'язана вести та надавати дані з реєстру власників?

До аварійних ситуацій належать:

1. Прориви та протікання труб водопостачання.
2. Засори систем водовідведення.
3. Порушення роботи електроустаткування.
4. Засміття сміттєпроводів та водостоків.
5. Порушення роботи ліфта.

Усунення всіх цих несправностей входить до обов'язків керуючої компанії багатоквартирних будинків. Витрати утримання аварійної служби КК має компенсувати з власних коштів, отриманих порядку оплати своєї діяльності.

Увага!Жодних додаткових плат із мешканців, у разі виникнення аварійних ситуацій, КК збирати не має права.

Якщо штаті КК немає власної аварійної служби, вона має укласти угоду зі сторонньою організацією, що спеціалізується на подібної діяльності.

Робота КК щодо утримання прибудинкової території

У поняття прибудинкової території входить вся земля, що знаходиться навколо МКД, межі території визначені землевпорядною документацією

Вся ця ділянка - власність мешканців, отже, КК, яка взяла на себе обов'язок щодо утримання спільного майна, зобов'язана підтримувати санітарно-гігієнічний стан цієї ділянки. Розрахунки витрат на прибирання та облагородження цієї території залежать від її розміру.

Власники приміщень повинні знати, що є мінімальний перелік послуг КК, який вони зобов'язані оплачувати. Відмовитися від оплати будь-якої послуги, яка входить до нього не можна (ВПП №290 від 03 квітня 2013р.).

Ціна за послуги складається на основі складеного експертами кошторису, Залежно від технічних характеристик конкретного будинку та тарифів ресурсопостачальних організацій. Загальна сума поділяється на всіх мешканців.

Оплата ЖКГ розподіляється між усіма власниками приміщень та включається до щомісячних квитанцій. У квитанції містяться всі необхідні реквізити для перерахування коштів на .

Оплату можна зробити такими способами:

• через банк;
• переказом із банківської картки;
• у РКЦ;
• у відділеннях Пошти Росії.

КК може за законом вимагати з власників погашення пені у вигляді 1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ терміном до 90 днів прострочення. Після 90 днів ставка дорівнюватиме 1/130 ЦБ РФ.

Перекриття каналізації за несплату

Каналізація відноситься до загальнобудинкового господарства. Перекривши її, можна завдати шкоди всьому будинку. Тому КК не має права перекривати каналізацію за борги.

Якщо такий факт стався, дії компанії незаконні. Можна сміливо звертатися до суду.

Чи може КК подати до суду на власника житла?

Законом КК надано таке право. Через суд вона може стягнути заборгованість, якщо власник не робив оплату компанії, що управляє, за користування послугами ЖКГ протягом більше ніж 6 місяців.

Пакет послуг, що надаються власникам житлових приміщень, визначається укладеними договорами. Він може бути мінімальним, певним законодавством або розширеним, що залежить від побажань власників. КК зобов'язана якісно виконувати зобов'язання щодо укладених угод. Знайте, що ви можете і на іншу.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Наразі мешканці часто стикаються з тим, що керуюча компанія порушує їхні права.

Однак ще гірше те, що самі мешканці зазвичай навіть не підозрюють про те, що вони порушуються.

Тому варто розібратися в тому, що входить у прямі обов'язки керуючої компанії у сфері ЖКГ з утримання та ремонтубудинків.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - телефонуйте за телефонами безкоштовної консультації:

Обов'язки керуючої компанії ЖКГ згідно із законом

Діяльність керуючих компаній регулюється законодавством. Законодавча база, яка встановлює права та обов'язки КК, міститься в Житловий кодекс РФ. Зокрема, це обумовлюється в 161-162 статтях.

Житловий кодекс

КК має забезпечити мешканців відповідними та безпечними умовами проживання, а також гідний утримання спільної власності, вирішувати проблеми його використання та надавати мешканцям комунальні послуги.

Так свідчить перший пункт 161 статтіРК.

Його перший підпунктвносить більше конкретики у питання утримання спільного майнаі дає більш чітке формулювання.

Відповідно до нього, КК зобов'язана:

1. Дотримуватися санітарно-епідеміологічні вимогиі правила пожежної безпеки, З метою збереження надійності будинку та благополуччя мешканців;
2. Зберігати рівень безпеки, придатний підтримки життя і здоров'я людей, зберігання їх володінь, а також власностідержави та муніципалітету;
3. Давати мешканцям доступ до використання приміщеньта спільної власності власників житла;
4. Дотримуватися права та інтереси власників житлау багатоповерховому будинку, якщо це суперечить законодавству;
5. Підтримувати комунікаційну систему у хорошому стані, а також стежити за справністю приладів для облікута інших видів загального оснащення;
6. Здійснювати постачання ресурсів, необхідні забезпечення мешканців комунальними послугами.

Керівна компанія покладає він обов'язок за загальну власність у конкретному багатоквартирному будинку і за постачання комунальних послуг, незалежно від ступеня благоустрою цієї нерухомості.

Якість обслуговування у будь-якому випадку має відповідати державним вимогам та правилам, які вказані в Житловому кодексі.

При цьому КК несе відповідальністьяк перед державою чи муніципалітетом, а й безпосередньо перед мешканцями.

Також керуюча компанія зобов'язана забезпечувати для мешканців доступ до інформації про неї фінансово-господарську діяльність, про послугах, які вона надає, та про порядок їх надання.

Вона повинна інформувати мешканців про вартість та тарифина всі послуги, що їй надаються.

У 162 статтіобмовляються правила укладання угоди управління багатоквартирним будинком, що полягає між КК та всіма власниками його приміщень. Цей документ варто розглянути окремо, оскільки він має досить об'ємну законодавчу базу.

Договір управління

Цей документ може бути укладений лише з КК, який має дозвіл на таку діяльність.

В іншому випадку, організація не буде відповідати вимогам, які встановлені законом, а отже не має права на укладання подібних угод.

За його висновку необхідно зібрати всіх власниківжитла у цьому будинку.

Згідно з другим пунктом, угода з управління будинком означає, що КК зобов'язується:

• Виконувати свою роботу вчасно, за встановлену плату;
• Проводити ремонтта забезпечувати утримання спільної власностівласників приміщень;
• Надавати їм комунальні послуги;
• Проводити іншу управлінську діяльність.

При цьому, список робіт та послуг, що входять до зобов'язань КК, має бути зазначений у відповідному угоді.

Зразок типового договору управління багатоквартирним будинком з керуючою компанією Ви можете завантажити.

Розпочати виконання умов угоди компанія повинна не пізніше ніж протягом одного місяця після його підписання. Однак якщо в угоді вказано інший термін, то КК має розпочати роботу протягом зазначеної дати.

За місяць до закінчення терміну дії договору, КК має передати всю документаціюна даний будинок керуючої організації, яка була обрана. А також КК зобов'язана надавати власникам квартир регулярні звіти про свою діяльність.

Інші нормативні акти

Згідно з іншими документами, керуюча компанія повинна утримувати в належному стані прибудинкову територіюзакріпленого за нею багатоквартирного будинку

Контролювати факт та якість виконання робіт із утримання даної території повинні мешканці.

А слідкувати слід за наступним:

1. Для того, щоб КК регулярно виконувала прибирання прибудинкової території;
2. Проводила її озеленення;
3. Під час вивозила усі побутові відходи;
4. Встановлювала на території дитячі майданчики, лавочкита інше.

Права

Крім обов'язків, законодавство та нормативні акти встановлюють права КК.

Мешканцям також необхідно їх вивчити, щоб не потрапити у неприємну ситуацію, порушивши одне із прав організації.

Отже, КК має право на:

• Отримання доходу;
• Стягнення боргівз мешканців;
• Позбавлятимешканця певного ресурсу за борги;
• Нараховувати пені.

По суті, дохідкеруючої компанії залежить від тарифуна оплату послуг.

Організація має повне право на його підвищення, проте лише під час проведення збори власників та надання кошторису.

Звичайно, на зборах збільшення тарифу може бути не схвалено, і в такому разі КК має продовжити роботу у колишньому режимі. На стягнення боргів КК має право, але лише через суд.

Однак можна обійтися і без суду, просто відключивши постачання комунальної послугиза яку не платить боржник.

На останнє КК також має повне право. Його дає 354 Постанова. Але це можливо лише в тому випадку, якщо ресурс поставляється мешканцю через цю організацію, а не від ресурсопостачальної організації.

Ще одним способом боротьби з боржниками є право на нарахування їм пені. Це дозволяє 14 пункт 155 статті ЖК. Пені нараховується з 91 дня прострочення.

Функції

Розібравшись із усіма законами та нормативними актами, які встановлюють права та обов'язки КК, варто чітко розібратися в тому, що ж входить до зобов'язань організації, а що ні:

Якщо керуюча компанія не виконує своїх обов'язків?

Найчастіше керуюча компанія ігнорує свої обов'язки щодо проведення ремонту та догляду за спільним майном.

Найбільш яскравий та частий приклад – відмова від заміни певних предметів, які входять у власність всіх мешканців будинку

Тут закон залишається на боці мешканців, і тому ви можете легко змінити положення, притягуючи КК до відповідальності.

Надалі, вона або почне працювати належним чином, або доведеться розірвати з нею угодуі найняти іншу керуючу організацію.

Для цього необхідно виконати такі дії:

• Написати звернення до КК, викласти свої претензії та попросити виконати свої зобов'язання, згідно з угодою;
• Якщо воно не було прийнято, варто прийти на прийом до керівника КК;
• Уявити доказиневиконання обов'язків;
• Якщо належної реакції не було, зверніться до житлову інспекцію, написавши відповідне Заяваіз зазначенням у ньому своїх претензійта посиланнями на нормативні акти та статті. До заявіварто докласти докази.

Приклад заяви до житлової інспекції: скачати бланк .

Після цього ЖІ проведе перевіркуз метою виявлення порушень. Якщо вони справді є, то КК зобов'яжуть їх усунути під загрозою звернення до суду.

Суд може або змусити організацію виконати ваші вимогив обов'язковому порядку, або накладе штраф.

Також він може усунути компанію від справ.

Що туди не входить?

Щоб не потрапити в незручну ситуацію, змушуючи КК робити те, що не входить до її обов'язків, необхідно знати, які дії вона може не виконувати.

1. Вивіз сміття;
2. Проведення позачергових ремонтних робітякщо в цьому немає необхідності;
3. Купівля нового теплоносія;
4. Зруб дерев на прибудинковій території;
5. ремонт домофону;
6. Висвітлення прибудинкової ділянки;
7. Встановлення системи відеоспостереження;
8. Прикраса прибудинкової території.

Управляючі компанії мають свій набір прав та обов'язків, згідно із законом та документами.

При порушенні цих правил організація може або втратити ліцензію, або сплатити штраф. Однак для цього необхідно, щоб мешканець вчасно помітив порушенняі звернувся до відповідної інстанції.

Важливо:з 2014 року для здійснення своєї діяльності керуюча компанія має отримати відповідну ліцензію. Цей документ видає Держжитлогляд. Для того, щоб КК могла отримати дозвіл на управління МКД, необхідно дотримуватися низки умов, включаючи наявність ресурсів та технічно-матеріальної бази.

Ліцензія не має терміну дії, але може бути відкликана у разі порушення. Після того, як діяльність КК стала ліцензованою, над нею здійснюється державний нагляд.

Список обов'язків КК

До компаній, що управляють, пред'являють досить високі вимоги і держава, і клієнти. Обов'язків КК дійсно багато, але більшість компаній надає лише обмежену кількість послуг.

Мешканці, які укладають договори з КК, мають знати, що можуть вимагати від КК. Для цього є обов'язково наданий перелік послуг керуючої компанії ЖК по утриманню житла, прописаний у договорі.

До основних зобов'язань компанії, що управляє, за змістом МКД можна віднести:

• передача коштів від мешканців постачальникам комунальних послуг;
• пошук та укладання угод з ресурсопостачальними організаціями;
• здійснення реєстраційного обліку мешканців;
• проведення зустрічей мешканців не менше 1 разу на рік;
• зберігання технічної документації.

До обов'язків КК у сфері надання експлуатаційно-ремонтних послуг можна віднести:

При цьому керуюча компанія повинна надавати власникам звіт про виконану роботу та витрати коштів. Для цього мешканці готують запит та подають його керівництву КК. Якщо було виявлено, що компанія здійснює свою діяльність із порушеннями, необхідно звернутися до контролюючих органів.

Права та обов'язки керуючої компанії за утриманням будинку

Загальнобудинкове майно – це всі приміщення, які не належать до квартир мешканців. До загальнобудинкової власності відноситься також сама будівля, прибудинкова територія та різні нежитлові об'єкти, розташовані на ній.

Права та обов'язки керуючої компанії багатоквартирного будинку за утриманням загальнобудинкового майна зобов'язують утримувати це майно, при необхідності ремонтувати та здійснювати прибирання.

Керівна компанія також має контролювати ступінь зносу систем опалення, водопостачання, електропостачання тощо. Огляди таких систем для усунення дефектів повинні проводитись систематично.

Крім цього, КК надає послуги з вивезення та утилізації сміття. Для цього керівництво компанії зазвичай укладає угоду із відповідними організаціями.

Що повинна робити управляюча компанія з вивозом сміття?

КК не зобов'язана вивозити великогабаритне сміття.

Йдеться про техніку, меблі та будматеріали, які мешканці нерідко виносять до під'їзду в надії, що їх приберуть.

Щоб утилізувати такі відходи, необхідно укладати додатковий договір.

І вивезення великогабаритних відходів здійснюватиметься за окрему платню. Слід знати, що якщо такого документа немає, мешканці не мають права залишати його біля сміттєвих баків. За це передбачено штраф.

Функції та обов'язки керуючої компанії щодо утримання прибудинкової території

Вся земля, яка згідно з документацією, належить МКД та мешканцям, повинна утримуватися керуючою компанією. Ця територія включає:

• землю під будинком;
• майданчики (спортивні, дитячі);
• автостоянки;
• проїзди транспорту;
• майданчики, на яких розташовуються трансформатори тощо;
• ділянки озеленення.

Керівна компанія надає послуги з підтримки чистоти та порядку на території – це її головне завдання. Іншими словами, прибудинкова ділянка обов'язково повинна озеленятись і впорядковуватися. Але часто деякі КК уникають виконання цих обов'язків, перекладаючи їх у власників.

Тому іноді можна побачити, що біля багатоквартирного будинку немає влаштованих дитячих майданчиків, автостоянок і т.д.

Житлово-комунальні послуги керуючої компанії для юридичних осіб

Господарями приміщень у МКД можуть бути організації, тобто юридичних осіб.

І можуть співпрацювати з ресурсопостачальними організаціями безпосередньо, а чи не через КК.

Але угода про утримання будинку юридичних осіб, так само як і фізичні особи, все-таки укладають з КК.

Якщо власники квартир ухвалили рішення про те, що КК надаватиме додаткові послуги, юридичні особи зобов'язані брати участь у підписанні договору. Оплату роботу КК організації можуть здійснювати як готівковим, і безготівковим способом. Все залежить від того, що зазначено в угоді.

Пакет додаткових послуг

Житловий кодекс РФ містить основні обов'язки, які має виконувати керуюча компанія, співпрацюючи з мешканцями багатоквартирного будинку. Щодо списку додаткових послуг, які КК може надавати, то в нормативних актах він не вказаний.

До таких послуг найчастіше належить надання охорони МКД та прибудинкової території, встановлення домофону, доставка продуктів тощо. Але компанія не має права нав'язувати їх мешканцям. Власники самостійно визначають, чи є потреба замовляти такі послуги.

Тим більше, що їх надання передбачає додаткові витрати. Додаткові послуги керуючої компанії ЖКГ, і ціни на них також вказуються в договорі.

Договір з керуючою компанією

Свою діяльність КК може здійснювати лише після того, як буде укладено відповідну угоду із мешканцями багатоквартирного будинку. Договір оформляється або з кожним власником окремо або з їх уповноваженим представником.

Порядок укладання угоди з КК наступний:

1. мешканці на загальних зборах приймають рішення про те, щоб передати утримання житлового будинку компанії, що управляє.
2. Далі сторони готують договір. Він полягає у 2 екземплярах, кожен з яких зберігається у сторін.

Вносити зміни до документа самостійно сторонам заборонено. Що ж до термінів, то договір неспроможна укладатися терміном менше 1 року. Максимальний терміндії документа – 5 років.

У договорі між КК та господарями квартир обов'язково потрібно вказати:

• місцезнаходження будинку;
• список об'єктів, що входять до загальнобудинкового майна;
• докладний перелік послуги та робіт, які має надавати керуюча компанія;
• розмір плати за «комуналку», роботу КК тощо;
• спосіб, за допомогою якого мешканці здійснюватиму контроль за діяльністю КК.

Припинення договору може здійснюватися в односторонньому порядку мешканцями, якщо компанія, що управляє, не виконує його умови або були виявлені серйозні порушення.

Права та обов'язки керуючої компанії за законом

У компанії, що управляє, достатньо обов'язків, але є і певні права. До них належить:

1. повідомлення державним органам про незаконні перепланування та факти незаконного використання мешканцями загальнобудинкового майна.
2. Стягнення із власників квартир заборгованостей.
3. Використання резервних коштів на проведення термінових ремонтних робіт.
4. Перевірка технічного стану та показників лічильників.
5. Стягнення з власників квартир компенсації за заподіяні ними матеріальні збитки.

Це основні повноваження, якими закон наділяє керуючі компанії, але за необхідності у договорі може бути зазначені додаткові права. Тим не менш, вся діяльність КК повинна бути спрямована на те, щоб дотримуватися інтересів мешканців та представляти їх у державні установи.

Житловий кодекс: обов'язки керуючої компанії та її відповідальність

За свою діяльність за змістом МКД керуючаФірма має нести певну відповідальність. Найчастіше КК вчиняють такі правопорушення:

• порушують правила експлуатації загальнобудинкового майна;
• порушують норми надання комунальних послуг;
• не звітують перед власниками квартир;
• не надають технічної документації.

Якщо керуюча компанія не містить майно мешканців належним способом, її можуть оштрафувати у сумі не менше 50 тис. рублів.

А проблеми з наданням комунальних послуг можуть обійтися компанії, що управляє, в 10 тис. рублів.

Порушення встановлених правил протипожежної безпеки чи санітарних норм передбачає адміністративну відповідальність та штраф у розмірі 200 тис. рублів.

Скаржитися на незаконні дії керуючої компанії або її бездіяльність можуть усі потерпілі мешканці. Стандартну скаргу можна направити до житлової інспекції.

Якщо ж мова йдепро стягнення матеріальної компенсації за заподіяну шкоду слід звертатися до суду. Але позов слід подавати в тому випадку, якщо постраждалий матиме достатньо доказів.

Вартість послуг КК

Відповідно до законодавства РФ, існує перелік послуг керуючої компанії, які мешканці повинні оплачувати. Відмова від оплати неможлива. Вартість послуг керуючої компанії та оплата комунальних залежить від великої кількості факторів, включаючи тарифи ресурсопостачальних організацій.

У кожному регіоні країни розмір оплати утримання МКД різняться. Після того як підраховується загальна сума, вона ділиться на всіх мешканців МКД.

Житловим кодексом РФ встановлено, що мешканці повинні оплачувати:

• утримання та ремонт майна;
• послуги керуючої компанії;
• капітальний ремонт будівлі;
• комунальні послуги.

Вартість капітального ремонту найчастіше встановлює регіональна влада, а ціну за комунальні послуги – енергетичні комісії.

Оплата послуг керуючої компанії

Господарі квартир у житловому будинку нерідко користуються послугами компанії, що управляє.

Це зручніше і вигідніше, ніж самостійне управліннябагатоквартирним будинком.

Оскільки КК є юридичною особоюсвою діяльність вона може здійснювати тільки на договірній основі.

Чи повинна робити керуюча компанія безкоштовно щось? Послуги КК обов'язково оплачуються. Для зручності власників загальна сума просто розподіляється між усіма мешканцями та включається до квитанції за квартплатою. Там же вказані банківські реквізити компанії, що управляє. Оплату можна здійснити за допомогою банку, пошти тощо.

Дії КК при аваріях

Будь-яка КК займається утриманням багатоквартирного будинку, тому має стежити його технічним станом . І, відповідно, усувати всі аварійні ситуації, що виникають.

Дії керуючої компанії при аваріях описані правилами експлуатації житлового фонду, і містять усі можливі види аварій та поломок, а також терміни, протягом яких фахівці КК зобов'язані їх усунути.

Найчастіше такими аварійними ситуаціями є:

1. пошкодження труб водопостачання, що призвело до проривів та протікання;
2. поломка системи водовідведення;
3. ушкодження електричного обладнання;
4. поява засмічень у сміттєпроводі;
5. поломка ліфта

Власники квартир у житловому будинку після укладання угоди з КК мають право вимагати від компанії усунення цих та інших аварій. А фірма, своєю чергою, має або утримувати власним коштом аварійну службу, або укласти договір із організацією.

Вона надаватиме спеціалістів для виконання роботи на вимогу. Важливо: за усунення аварійних ситуацій КК немає права брати з мешканців якісь додаткові кошти.

Коло обов'язків та послуг, які надає керуюча компанія під час утримання житлового будинку, досить широке. Але власники квартир самі вирішують, що саме їм потрібне від КК. Визначившись із вибором послуг, їх слід зазначити у договорі, уточнивши розмір і відповідальність КК.

За потреби спектр послуг компанії можна розширити. Якщо ж обов'язки керуючої організації та послуги нею надані не виконуються, її можна змінити.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Старший викладач кафедри правових та гуманітарних дисциплін ЧОУ ВО "Московський університет імені С.Ю. Вітте", член Асоціації правників Росії

спеціально для ГАРАНТ.РУ

Російський ринок житлово-комунальних послуг, на жаль, має низку недоліків, спричинених як недосконалістю нормативної правової бази, так і недостатньою правовою грамотністю населення. Все це призводить до того, що деякі керуючі компанії повністю не виконують своїх обов'язків (при цьому сайт керуючої компанії зазвичай не містить практично ніякої корисної інформації), а мешканці, не знаючи своїх прав, отримують відповіді-відписки з різних інстанцій і не можуть нічого зробити .

Спробуємо розібратися: що має робити керуюча компанія і як її можна змусити працювати, якщо вона не виконує своїх обов'язків відповідно до букви закону.

Обов'язки управляючих компаній багатоквартирних будинків

Обов'язки керуючих компаній містяться як у нормативних правових актах (у , Постанові Уряду РФ від 6 травня 2011 р. № 354 " ", Постанові Держбуду РФ від 27 вересня 2003 р. № 170 " " і т.п.), і у відповідних договори з мешканцями багатоквартирних будинків. Так, у першу чергу, керуюча компанія зобов'язана здійснювати роботи з експлуатації та ремонту будівлі, включаючи:

а) надання послуг та виконання робіт з належного утримання та ремонту спільного майна в рамках договору управління за завданням власників та за певну плату ().

Слід приділити особливу увагу останньому поняттю. Що входить до складу спільного майна будинку? Нормативне визначення встановлено в: приміщення загального користування, у тому числі сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясочні, горища, технічні поверхи та інше, дахи, що захищають несучі конструкції багатоквартирного будинку, земельну ділянку, на якій розташований будинок, внутрішньобудинкові інженерні системи холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, газопостачання, опалення, електропостачання та інше;

б) здійснення заходів протипожежної безпеки;

в) контроль загальнобудинкових лічильників;

г) здійснення прибирання приміщень та придворових територій (і, затверджених);

По-друге, прибирати та вивозити сміття, по-третє, виконувати обов'язки фінансово-правового характеру (наприклад, виконувати роботу, наприклад, з боржниками; перераховувати необхідні коштипостачальникам послуг). Крім цього вона повинна надавати громадянину необхідну інформацію про свою діяльність (наприклад, відомості про основні показники фінансово-господарської діяльності, про послуги, що надаються, і про роботи, що виконуються з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, про порядок та умови їх надання та виконання, про їхню вартість, про ціни (тарифи) на ресурси), а також виконувати інші обов'язки.

Що робити власникам, якщо їхні права порушують?

Законодавство передбачає два основні варіанти:

• за захистом своїх прав;
• вирішення наявного конфлікту без звернення до судових інстанцій. І тут найкраще написати скаргу у державну житлову інспекцію чи прокуратуру суб'єкта федерації.

Відповідальність керуючих компаній

За невиконання або неналежне виконання наявних обов'язків керуючі компанії несуть відповідальність (Постанова Уряду РФ від 6 травня 2011 р. № 354").

Адміністративна відповідальність настає при скоєнні наступних порушень:

• порушення санітарно-епідеміологічних вимог до експлуатації житлових приміщень (), питну воду ();
• порушення вимог щодо утримання та поточного ремонту будинку (). Так, ТОВ "К." звернулося з касаційною скаргою на рішення Арбітражного суду Костромської області від 21 липня 2010 р. та на ухвалу Другого арбітражного апеляційного суду від 22 вересня 2010 р. у справі № А31-4299/2010. Як випливає з матеріалів справи, позивач вимагав визнати незаконною та скасувати постанову Державної житлової інспекції Костромської області від 25 травня 2010 р. № 25-04-10 про притягнення до адміністративної відповідальності за неналежний стан покрівлі та горищного перекриття. Спроби ТОВ "К." відпарювати доводи житлоінспекції не увінчалися успіхом у судових інстанціях ();
• порушення нормативів забезпечення населення комунальними послугами (). Наведемо приклад: керуюча компанія, яка обслуговує будинки в Костромській області, звернулася до Арбітражного суду регіону із заявою до Державної житлової інспекції про визнання незаконною та скасування постанови про притягнення до адміністративної відповідальності. Вона вважала, що суди неправильно застосували, не застосували підлягають застосуванню; зробили висновки, які не відповідали фактичним обставинам справи: для відновлення водопостачання необхідно було провести заміну стояків холодного та гарячого водопостачання, але на особовому рахунку будинку були відсутні необхідні кошти та на момент проведення обстеження власники житлового будинку не ухвалили рішення з цього питання. Державна житлова інспекція порахувала інакше, побачивши в діях компанії, що управляє, факти порушень КпАП РФ. Суд став на бік житлоінспекції ();
• порушення правил здійснення підприємницької діяльностіз управління багатоквартирними будинками (). Наведемо приклад. До., будучи директором компанії, що управляє, допустив серйозні порушення правил здійснення підприємницької діяльності з управління багатоквартирними будинками. Як випливає з матеріалів справи, мешканцям будинків, які перебувають в управлінні цієї керуючої компанії, було виставлено "подвійні" квитанції про оплату комунальних послуг за лютий 2016 року. За підсумками розгляду справи К. був притягнутий до відповідальності за . Свердловський обласний суд, куди К. звернувся зі скаргою, його доводи не підтримав. ();
• невиконання у строк законного розпорядження (постанови, подання, рішення) органу (посадової особи), який здійснює державний нагляд (контроль) та муніципальний контроль (). Наведемо приклад. Керуючу організацію з Волгограда оштрафували на 100 тис. руб. за невиконання або неналежне виконання у встановлений строк законного розпорядження органу, який здійснює регіональний державний житловий нагляд, у тому числі ліцензійний контроль у сфері провадження підприємницької діяльності з управління багатоквартирними будинками, про усунення порушень ліцензійних вимог. Представники КК намагалися оскаржити це рішення у вищих інстанціях, проте жодних суттєвих результатів вони не досягли: рішення було залишено в силі ();
• порушення вимог законодавства про передачу технічної документації на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким багатоквартирним будинком документи () та ін.

Можливе притягнення і до кримінальної відповідальності, наприклад, щодо "Припинення або обмеження подачі електричної енергії або відключення від інших джерел життєзабезпечення" та цивільно-правової відповідальності (найчастіше виявляється у необхідності відшкодувати збитки постраждалій стороні).

1. підтримку взаємовідносин із постачальниками, підрядниками та іншими особами, з якими взаємодіє фірма;
2. збирання та зберігання технічних документів;
3. збирати та передавати постачальникам оплату за надані ресурси;
4. виявляти осіб, які незаконно користуються ЖКП (електроенергія);
5. вести реєстраційний облік мешканців будинку;
6. проводити збори всіх мешканців багатоквартирного будинку (МКД) з метою надання (щорічно);
7. своєчасно сповіщати власників про зміни, пов'язані з .

Керівні організації повинні надавати звітність власникам житла з будь-якого питання. Якщо мешканці забажають звірити коректність витрат коштів, то вони можуть сформувати офіційний запит із проханням надання звіту по роботі (наприклад, за 6 місяців) та перенаправити документ до КК.

Про те, як власнику в МКД отримати від КК необхідні дані та яким чином регламентується порядок розкриття інформації, дізнаєтесь.

Якщо буде виявлено факт витрачання коштів не за призначенням або їх зникнення у невідомому напрямку, то власники мають право звернутися до , написавши скаргу.

Вивіз сміття та відходів

Увага:якщо додаткової угоди такої форми не складено, то мешканці будинку зобов'язані самостійно відвозити своє великогабаритне сміття.

У послуги, які надають сторонні організації, входить вивіз сміття та побутових відходів.

За залишене великогабаритне сміття власника може оштрафувати керуюча компанія.Тому необхідно своєчасно організовувати заходи щодо утилізації.

Комплексна перевірка

• Огляд каналізаційних відсіків.
• Огляд вентиляції
• Огляд приладів для подачі та холодної води, Контроль подачі.
• Заміна, ремонт, демонтаж вимикачів та запобіжників у загальних щитках на під'їзній клітці.
• Огляд витяжки каналізаційних люків.
• Ремонт арматури та інших допоміжних пристроїв.
• Виправлення неполадок, пов'язаних з опалювальною системою.
• Ліквідація перебігів.

Підготовчі роботи до зимової пори року, що виконуються КК

1. Перевірка засклення вікон на під'їзних майданчиках та усунення проблемних зон.
2. Перевірка справної роботи дверей (негайне усунення).
3. Негайне усунення всіх видів несправностей, які можуть спричинити подачу тепла (викликати проблеми при подачі).

Підтримка та дотримання безпеки

Заходи щодо поточного ремонту

1. Усунення течі.
2. Усунення засорів у каналізаційних відводах.
3. Здійснення зварювальних робіт.
4. Перевірка справної роботи замків на технічному обладнанні та при виявлених несправностях їх усунення.
5. Перевіряє справну роботу систем гасіння пожежі.

Прибудинкова територія – це земля, яка розташовується навколо багатоквартирного будинку та її межі чітко регламентовані у землевпорядній документації.

Ця зона також належить до власності мешканців будинку, тому КК має стежити за чистотою та гігієнічним станом цієї ділянки.

Прибудинкова територія складається з:

Найбільша кількість скарг та нарікань від мешканців на адресу КК пов'язана саме з неупорядкованою прибудинковою територією. Але ж ця зона входить до комплексу робіт з утримання та ремонту.

Обов'язки:

1. Прибирання сміття та листя (згідно з сезонами).
2. Перевіряє безпечний стан дитячих майданчиків.
3. Своєчасне прибирання снігу, бурульок, очищення даху будинку.
4. Цілодобова аварійна підтримка.
5. Посадка чагарників, дерев, квітів та інших астеній.
6. Регулярний догляд за насадженнями (полотити, розпушувати, удобрювати).
7. Огородження пішохідних доріжок.
8. Встановлення клумб.

При виявлених порушеннях у недотриманні зобов'язань КК власники можуть звернутися до житлової інспекції або Росспоживнагляду зі скаргою.Якщо від цього буде мало толку, то наступною інстанцією може стати прокуратура чи суд.

Про договори, укладені з юридичними особами

Юридичні особи, які мають у власності приміщення до МКД, можуть домовлятися про постачання та оплату житлово-комунальних послуг не з КК, а безпосередньо з підприємствами-постачальниками, тобто безпосередніми виконавцями.

Розрахунки з КК юридичною особою можуть здійснюватися як готівкою, і безготівковим способом.

Що входить до переліку додаткових робіт, що надаються організацією: право вибору та вартість

У платні послуги входить:

Відповідно до законодавства РФ регламент щодо надання додаткових послуг відсутній.Є лише список обов'язкових та основних послуг, які надають керуючі компанії ().

До додаткових послуг можна віднести:

1. Послуги охорони об'єкта.
2. Послуги вахтера або конс'єржа.
3. Встановлення відеоспостереження
4. Встановлення домофону.
5. Таксі.
6. Доставка продуктів харчування.
7. Виїзна хімчистка.
8. Інші можливі послуги сторонніх організацій.

Рішення про користування додатковими послугами також приймаються на загальних зборах власників. Такі послуги може запропонувати і сама КК за окрему оплату.

Важливо:власники мають право самостійно вибрати собі перелік додаткових послуг.

Слід розуміти, що вартість таких послуг буде визначено з урахуванням того, що КК виступатиме посередником.Тому вартість увійде плата сторонньої компанії за надану послугу і додатково оплата КК.

Про ціни на обов'язкові відрахування у сфері ЖКГ згідно із законом

Кожен житель МКД має знати, що Існує список обов'язкових послуг, які в будь-якому випадку повинні бути оплачені.Згідно з ПП№290 від 03.04.2013 року відмова від будь-якої послуги з цього списку не можлива.

Ціни фіксуються на підставі розробленого кошторису, при цьому враховуються технічні характеристикипевних МКД, і навіть тарифи на ресурси постачальних компаній. Загальне значення(Отримана сума в результаті) ділиться на всіх мешканців будинку.

Кожен МКД має свої технічні особливості та характеристики, відповідно, та ціна квадратний метр може бути різною для конкретного будинку.Проте практика показує, що вартість послуг визначається виходячи з встановлених розмірів у конкретному муніципалітеті.

Житловий кодекс регламентує, що в оплату входить:

• відрахування на капітальний ремонт (чи можливо для цього відкрити спецрахунок у КК дізнаєтесь);
• оплата послуг ЖКГ;
• вартість послуг на утримання та ремонт спільного майна;
• вартість послуг, що надаються КК.

Тарифи на капітальний ремонт визначаються на регіональному рівні, а ЖКП – рішення ухвалюють енергетичні комісії.

Документи, що регламентують ціноутворення та мінімальні ціни, можна знайти на офіційних сайтах уповноважених органів.

Ціни формуються, з вартості ресурсу. Оплата формується із цифр споживання та витрат на загальнобудинкові потреби.

На підставі чого та як формуються тарифи КК ми докладно розповідали.

Про оплату благ КК

Однією з форм управління багатоквартирними будинками є залучення компаній, що управляють. Ділові відносини ґрунтуються на ув'язненому ().

Платежі здійснюються шляхом оплати квитанцій, у яких відбиваються тарифи та величини споживання, і навіть реквізити КК у банку. Квитанції приходять власникам до поштових скриньок.

Сплатити квитанції можна кількома способами:

• при особистому візиті до банку;
• пошта;
• в режимі онлайн засобами Інтернету;
• та іншими доступними способами.

Дії при аваріях житла: що має робити у випадках?

В обов'язки аварійної служби входить усунення будь-яких проблем, пов'язаних з неполадками технічного обладнання в будинку. Порядок усунення аварійних ситуацій, а також терміни регламентують Правила та норми технічної експлуатації ЖФ (постанова Держбуду №170 від 27 вересня 2003 року).

До аварій відносяться:

1. Несправна робота ліфта.
2. Засори каналізації та сміттєпроводу.
3. Засори у системі водовідведення.
4. Потік водопровідних труб.
5. Несправна робота електроустаткування.

Усунення всіх перелічених вище аварійних ситуацій входить у обов'язки КК. Усі витрати на аварійну службу мають здійснюватися за рахунок коштів, зазначених та сплачених у щомісячних квитанціях. Жодних додаткових внесків власники не повинні сплачувати.

Якщо немає власну аварійну службу, вона має розпочати співробітництво із сторонньою компанією, яка спеціалізується у цьому напрямі.

Підсумовуючи, можна назвати, що власники мають право користуватися як мінімальним пакетом послуг, наданим КК, і розширеним. Додаткові послуги мешканці можуть визначити самостійно залежно від особистих побажань, а потім погодити їх на загальних зборах.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.