Як оформити квартиру житлову у нежитлову. Як перевести приватний житловий будинок у нежитлове приміщення? Результат надання послуги

Поступальний розвиток суспільства, підйом його економічного рівня, повсюдне розширення та поглиблення ділових відносин призводить до змін балансу потреб у житлових та нежитлових приміщеннях.

У найбільш перспективних для бізнесу районах придбати нерухомість або дозвіл на будівництво надзвичайно важко і дорого, а тому дуже розумним стає використання того, що є у власності.

Щоб не потрапити в халепу під час реєстрації і не ввійти в конфлікт із законом, потрібно знати наперед, як перевести нежитлове приміщення в житлове (або навпаки).

У сучасних умовах перспектива перетворити наявну площу на повноцінне житло може вирішити питання розміщення працівників та учнів, зайнятих у виробничому чи навчальному процесі, запрошених гостей, делегатів, відряджених тощо. Та й для приватних осіб переорієнтування приміщення відкриває більше можливостей.

У конструкції багатоквартирного будинку виділяють житлові приміщення, нежитлові та загального користування (МОПи).

Загальнодоступні внутрішні користувачі території, іменовані місцями загального користування, являють собою спільне (загальне) майно власників житлових і нежитлових приміщень у складі будинку (ЖК ст.16 ; Лист Мінрегрозвитку №29433-ВК/19 2012/22/11).

Жилі приміщення

Нежилі приміщення

Властивості нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку

конструктивно є частиною будинку;
знаходиться на нижніх поверхах, житловий сектор розташований вище з погляду поверховості;
пов'язане із землею та розташоване за фіксованою адресою, тобто належить до нерухомого майна, що підлягає реєстрації у держкадастрі та держреєстрі за фактом власності (ФЗ №122 2015/06/04);
зовнішні ознаки приміщення у складі багатоквартирного будинку, як то відокремленість та наявність фізичних кордонів (стіни, підлога, стеля, доступ до МОП та комунікацій);
автономне сполучення з вулицею;
не призначені проживання, тобто. не відповідають вимогам та нормам.

Нежитлове приміщення нерозривно пов'язане з базовою конструкцією, його власник користується колективною власністю та бере участь в експлуатації будівлі – таким чином, він бере на себе частину витрат, пов'язаних із утриманням та функціонуванням будинку, нарівні з іншими власниками (Постанова Президії ВАС №4910/10 20 /09/11).

Нежитлові фрагменти багатоквартирного будинку використовують, як правило, з метою отримання доходу.

Умови переведення з нежитлового фонду в житловий

Чи можна перевести нежитлове приміщення у житлове? Взаємозворотний переведення приміщення між категоріями «житлове-нежитлове» допустимо лише у згоді з положеннями Житлового, Містобудівного кодексів та регіональних законів (наприклад, Закон Московської області №55/2004-ОЗ «Про порядок та умови переведення…») 2004/16/04; Уряди Москви №692-ПП «Про переведення житлових/нежитлових приміщень…» 2015/27/10).

Дві умови повинні бути дотримані неухильно:

Приміщення має зареєстрованого у Росреєстрі конкретного власника. Обтяження відсутні (оренда, кредити, арешт, застава та інші обмеження). Лише офіційний власник може ініціювати зміну категорії.
Дотримано вимог, що пред'являються до житлового приміщення (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакція 2016/02/08), на підтвердження його житлопридатності. Альтернативний варіант: реконструкція приміщення дозволить привести його у відповідність до вимог.

Вимоги до приміщення, придатного для проживання:

розміщено у житловому секторі будинку (не цокольний поверх, не підвал);
має проектні обмеження у будинковому просторі, відокремлення від МОП та інших житлових приміщень;
відповідає вимогам інженерної та пожежної безпеки;
відповідає вимогам технічної та фізичної ізоляції (звук, тепло, вібрація та ін.);
підключено до комунікацій (вода, каналізація, газ, електрика, опалення);
відповідає вимогам природної освітленості, необхідної для життєдіяльності (віконні та дверні отвори, віддаленість предметів за вікном, висота стель).

Якщо нежитлове приміщення має умовний або обмежений доступ до території загального користування, то перепланування нежитлового приміщення в житлове має включати пункт, що вирішує це питання.

Послідовність дій

Розглянемо порядок переведення нежитлового приміщення до житлового приміщення.

Процедура перекладу, що включає паперову тяганину та практичні дії з переобладнання та можливого перепланування, займе не менше 2 місяців.

Більше того, багато передбачуваних (або необхідних) реконструкційних дій буде можливе лише після погодження з мешканцями (власниками).

Кількість «схвальних» підписів, що означають дозвіл на здійснення робіт, коливається від 2/3 до 100% власників житла – це залежить від характеру робіт та змін, які загрожують мешканцям будинку.

Етап 1.Розробка проекту реконструкції (очікуваного перепланування).

Для отримання дозволу на переведення приміщення в житлову категорію потрібно надати:

Заява;
паспорт;
висновок про відповідність/невідповідність вимогам житлового приміщення;
проект реконструкції;
протокол зборів власників будинку + поверховий план будинку + очікувані зміни МОП.

Кожна ситуація потребує певного набору паперів, тому перелік може бути розширено.

Реєстрація у держреєстрі вимагатиме наступні документи (ФЗ №122 ст.16):

Заява;
паспорт;
правовстановлюючі документи;
підтвердження сплати мита.

Усі папери мають бути відксерокопійовані. Оригінал знадобиться для звіряння.

Вартість переоформлення

Порядок та підстави переведення житлового приміщення в нежитлове регулюється 3 главою російського Житлового кодексу, а також нормативними актами, що стосуються містобудівної діяльності в РФ.

При переведенні житлових квартир та будинків у нежитлові приміщення змінюється їх призначення, статус та правовий режим, а отже, і порядок використання таких приміщень. Необхідність такого перекладу може бути пов'язана з різними причинами.

Найчастіше, на практиці, житлові квартири переводять до офісів та магазинів. Крім того, важливою підставою для переведення житлової нерухомості в нежитлову є визнання даного житла непридатним для проживання людей.

Умови переведення нерухомості в іншу категорію

Переведення житла у статус нежитлового приміщення допускається законодавством лише за дотримання певних умов. Зокрема, Житловий кодекс містить певні обмеження для такого переведення нерухомості з одного правового режиму до іншого:

1. Переведення квартири, розташованої в багатоквартирному будинку, в статус нежитлового приміщення можливе тільки, якщо квартира, що перекладається, знаходиться на першому поверсі будинку, або вона розташована вище, але всі приміщення, які знаходяться безпосередньо під цією квартирою, є нежитловими.

2. Не можна перевести об'єкт житлової нерухомості в нежитлове приміщення:

якщо потрапити в приміщення, що переводиться, можна тільки при використанні тих приміщень, які забезпечують доступ до житлових об'єктів нерухомості;
якщо немає технічної можливості обладнати окремий, не пов'язаний із житловими приміщеннями, доступ до цього приміщення, яке є складовою житлової квартири або іншого житлового приміщення (наприклад, не можна виділити окремий вхід);
якщо приміщення, яке планується перевести із житлового в нежитлове, використовується його власником або іншими громадянами для постійного проживання;
якщо право власності власника цього приміщення має обтяження правами третіх осіб;
якщо приміщення, що переводиться, не відповідає встановленим для переведення вимогам або у власника даного приміщення відсутня можливість забезпечити таку відповідність житлового приміщення необхідним вимогам.

У Житловому кодексі не названо одну з найважливіших підстав для переведення житла в нежитлові приміщення, а саме визнання житлового приміщення, що перекладається, повністю непридатним для проживання людей. Це питання регулюється спеціальним Положенням № 47 від січня 2006 р., яке затверджено постановою російського Уряду.

Відповідно до цього Положення до підстав для визнання житла непридатним для проживання людей, а багатоквартирного будинку – таким, що перебуває в аварійному стані та підлягає знесенню, віднесено такі підстави:

погіршення експлуатаційних характеристик житлового приміщення (або будинку), пов'язані з фізичним зносом всього будинку або готельних його приміщень у процесі використання та призводять до зменшення рівня надійності даної будівлі та стійкості її основ та будівельних конструкцій до неприпустимого рівня;
наявність у приміщенні виявлених небезпечних та шкідливих факторів для людей, які не дозволяють гарантувати безпеку життя та здоров'я мешканців надалі;
виникнення змін навколишнього середовища, а також параметрів мікроклімату житла, які згодом не дозволяють забезпечити дотримання всіх санітарно-епідеміологічних нормативів та вимог щодо якості атмосферного повітря, рівня радіації та вмісту в приміщенні небезпечних для людини хімічних та біологічних речовин.

Крім того, особам, які бажають перевести свою квартиру, розташовану в будівлі, яка представляє історичну чи культурну цінність, до нежитлового приміщення потрібно врахувати, що такий переклад можливий лише при отриманні згоди відповідного органу з охорони пам'яток культури та історії.

Порядок переведення житла до нежитлових приміщень

Для переведення житлової квартири до нежитлового приміщення власник повинен звернутися до органу місцевого самоврядування, що здійснює такий переведення. Для цього йому потрібно особисто з'явитися з усіма необхідними документами до зазначеного муніципального органу або звернутися до багатофункціонального центру, який надає державні та муніципальні послуги громадянам.

Для переведення приміщення та зміни його правого статусу та режиму використання потрібні такі документи:

Заява громадянина про переведення житлового приміщення;
Вся правовстановлююча документація на приміщення, що перекладається (потрібно подавати в муніципальний орган оригінали або засвідчені у нотаріуса копії);
Технічний паспорт квартири, що перекладається, або іншого житла;
Поверховий план багатоквартирного будинку, в якому розташовується житло, що перекладається;
Проект перебудови та перепланування житлового приміщення, якщо такі зміни необхідні для використання даного приміщення як нежитлове, з дотриманням усіх встановлених вимог до оформлення такого проекту;
Посвідчення особи заявника.

Житловий кодекс забороняє вимагати від заявника інших, не передбачених у законі, документів під час переведення житла до нежитлового приміщення.

Заявнику має бути видано розписку про прийняття всіх документів. Житловим кодексом встановлено термін для розгляду всієї документації та винесення остаточного рішенняпро переведення квартири або іншого житлового приміщення до категорії нежитлового або про відмову в такому переведенні – 45 днів.

У разі подання документів до багатофункціонального центру зазначений термін може бути трохи збільшений, оскільки 45 днів починають обчислюватися лише з передачі документів у сам муніципальний орган, що займається переведенням житла.

Відмова переведення житла до категорії нежитлового приміщення

Якщо уповноважений орган, який займається переведенням житла до нежитлового приміщення, після розгляду всіх поданих документів приймає рішення про відмову, він має зазначити причини такої відмови.

Відмова можлива лише у випадках, прямо передбачених російським житловим законодавством. До таких підстав віднесено:

подання заявником не всіх потрібних документів. У разі уповноважений державний орган спочатку вимагає заявника подати відсутні документи. Якщо документи не будуть надані протягом 15 днів з моменту отримання заявником відповідного повідомлення, виноситься рішення про відмову в переведенні приміщення з однієї категорії в іншу;
подання заявником документації до неналежного органу влади;
невідповідність розробленого та представленого проекту перепланування та (або) перебудови житлового приміщення тим вимогам, які передбачені у законодавстві, якщо таке перепланування (перебудова) необхідне для експлуатації нежитлового приміщення;
наявність обмежень щодо такого переведення, передбачених Житловим кодексом.

Заявник, який отримав відмову, повинен, по можливості, усунути причини відмови і знову подати документи до уповноваженого органу. Крім того, заявник може оскаржити цю відмову в суді, якщо вважає, що йому відмовили незаконно.

Чи потрібна згода власників інших квартир у будинку

Деякі складності переведення житлової квартири до нежитлового приміщення пов'язані з порядком отримання згоди власників інших квартир у багатоквартирному будинку на такий переказ. Відразу слід зазначити, що така згода, всупереч поширеній думці, потрібна не у всіх випадках.

Згода буде потрібна лише тоді, коли такий переведення нерухомості з однієї категорії в іншу зачіпає загальну власність власників квартир (наприклад, сходи, ліфти, міжквартирні сходові майданчики, технічні поверхи, підвали, дахи, несучі та огороджувальні конструкції даного багатоквартирного будинку та інше спільне майно) для обслуговування кількох (більше одного) приміщень у цьому будинку).

Наприклад, якщо власник квартири, що перекладається, планує зайняти ділянку, що знаходиться поблизу будинку або зробити пристрій до будівлі, згода всіх власників житла необхідна. При цьому згоду потрібно отримувати саме у власників квартир багатоквартирного будинку, навіть якщо вони в ньому давно не проживають, а не в осіб, які зараз проживають у квартирі.

На практиці, найпростіше отримати необхідну згоду мешканців у тих будинках, де є ТСЖ (товариство власників житла). У цьому випадку зацікавленій особі слід звернутися із заявою про включення питання про переведення житла до порядку денного першого чергового засідання всіх членів ТСЖ або попросити про призначення позачергового засідання.

Ця заява подається до спеціальних органів управління ТСЖ. При цьому вирішення питання про переведення житла в іншу категорію залежатиме не від кількості мешканців, що зібралися на засіданні, а від простої більшості голосів усіх присутніх на зборах мешканців.

Якщо в будинку ТСЖ не створено, то вирішити питання про переведення та отримати згоду мешканців трохи складніше. Це з тим, що єдиного органу, чинного від імені власників квартир у будинку, немає. Тому зацікавленій особі доведеться самостійно ініціювати та збирати збори власників житла.

При цьому, згідно з нормами Житлового кодексу (ст. 45 пункт 2), позачергові збори всіх власників житла у багатоквартирному будинку вважатимуться правочинними, лише якщо зібралося понад 50% власників. Рішення приймається більшістю голосів присутніх.

Коментарі (14)

Олександр | 2015/05/20

Добридень. Купив квартиру для переведення в нежитлове із житлового. Вона опинилася під охороною як пам'ятка архітектури. Чи може орган (що переводить квартиру з одного стану до іншого) вимагати реставрацію? Чи зобов'язаний власник надати її? Якщо завдячує, то якою статтею це обумовлюється?

admin | 2015/05/26

Здрастуйте, Олександре! У разі якщо приміщення, що переводиться, або об'єкт капітального будівництва, в якому воно знаходиться, є пам'яткою архітектури, історії або культури і для його перекладу потрібна перепланування, перебудова, реконструкція, то заявник додатково надає висновок органу з охорони об'єктів культурної спадщини про допустимість проведення будівельних робіт, передбачених проектною документацією.

Таким чином, дозвіл уповноваженого з контролю за об'єктами культурної спадщини органу на переведення житлового приміщення до нежитлового без необхідних документів (тобто без реставрації, якщо вона необхідна), вам отримати не вдасться. Цей порядок встановлюється Федеральним законом "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятки історії та культури) народів Російської Федерації".

Пунктом 3 ст. 48 Федерального закону «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятки історії та культури) народів Російської Федерації» тягар утримання об'єкта культурної спадщини (у тому числі і реставрація такого об'єкта) покладається на власника, якщо інше не встановлено договором між власником та користувачем даного об'єкта культурної спадщини.

Надія | 2015/07/26

відкрила ооо “дозвілля дітей” у власному 2-х поверховому котеджі. Зі статті зрозуміла, що єдина перешкода – Положення №47 від січня 2006 року. То що мені робити? Дякую

admin | 2015/08/03

Здрастуйте Надія! Ви можете здійснити переведення будинку в нежитлове приміщення відповідно до вимог законодавства - статтею 23 Житлового Кодексу РФ встановлює, що для переведення житлового приміщення в нежитлове власник відповідного приміщення представляє підготовлений і оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування приміщення, що перекладається (у разі , якщо перебудова та (або) перепланування потрібна для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення).

Віталій | 2016/08/14

Дарма на квартиру була оформлена на дружину. Потім у шлюбі дружина перевела квартиру в нежитлове під стоматологію. Чи має чоловік право на частку при розлученні?

admin | 2016/08/22

Здрастуйте Віталію! Якщо квартиру було отримано дружиною виходячи з договору дарування (безоплатний договір), таке майно немає статусу спільного майна подружжя. Що стосується переведення житлового приміщення в нежитлове, то сам факт зміни статусу житлового приміщення не тягне за собою зміну порядку його отримання (безоплатна угода дарування). Як наслідок, при розлученні чоловік на долю в такому приміщенні претендувати не зможе.

Влад 2016/11/28

А якщо власників на квартиру кілька, зокрема малолітніх дітей, можливий переведення в нежитловий фонд? Дякую!

admin | 2016/12/09

Привіт Влад! Переклад можливий лише з дозволу органів опіки та при наданні неповнолітнім рівноцінних часток у праві власності на інше житлове приміщення.

Тетяна | 2017/10/09

у приміщенні розташоване відділення поштового зв'язку. зареєстровано як житлове-квартира. Техпаспорт на нежитлове з незаконним переплануванням. пробито два отвори під двері та два під вікна та закладено вікно та двері. як перевести в нежитлове-з чого почати

admin | 2017/10/17

Доброго дня, Тетяно! Насамперед, вам необхідно підготувати всі правовстановлюючі документи на житлове приміщення, а також проект його реконструкції. Згодом отриманий проект вимагатиме узгодження в органах житлової та пожежної інспекції, а також у Росспоживнагляді. Після підготовки проекту реконструкції та його погодження з уповноваженими органами, ви зможете звернутися із заявою про переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення до уповноваженого органу у вашому регіоні.

Олександр | 2018/03/13

Вітаю!
Отримано дозвіл адміністрації на переклад, зроблено ремонт. Що далі? Куди звертатися за документами та які документи потрібні? Дякую.

admin | 2018/03/27

Здрастуйте, Олександре! Після отримання дозволу вам необхідно звернутися до відповідної міжвідомчої комісії при адміністрації за місцем вашого проживання. Як правило, до заяви додаються технічні документи на приміщення, дозвіл на зміну категорії приміщення, проект перепланування, укладання СЕС, пожежної інспекції тощо. Детальний перелік документів можна уточнити безпосередньо при зверненні.

Рафаель | 2018/09/24

Купив квартиру в іпотеку на першому поверсі, чи можу я оформити її в нежитлове, не повністю закривши іпотеку.

admin | 2018/10/10

Привіт Рафаель! Відповідно до ч. ст. 343 Цивільного кодексу РФ, заставник зобов'язаний не вчиняти дії, які можуть спричинити втрату заставленого майна або зменшення його вартості, та вживати заходів, необхідних для забезпечення збереження заставленого майна. Оскільки ваша квартира за договором іпотеки є житловим приміщенням, то відповідно до закону без згоди банку ви не маєте права змінювати статус даного приміщення на нежитлове та здійснювати інші дії з предметом застави без згоди заставоутримувача (банку).

Використовувати для комерційної діяльності житлове приміщення не можна. Тому організація бізнесу у квартирі чи будинку потребує зміни призначення об'єкта.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Як у 2019 році перевести житлове приміщення до нежитлового фонду? У підприємницькому середовищі суперечки щодо виведення житла до нежитлового фонду не припиняються.

Хтось вважає, що цей процес настільки складний, що і починати його не варто.

Інші стверджують, що знаючи алгоритм дій, можна за дві секунди перетворити звичайну квартиру на комерційну нерухомість. Як насправді у 2019 році переводиться житлове приміщення у нежитлове?

Основні моменти

У ситуації з переведенням житла до нежитлового фонду є кілька значних періодів. Перший це березень 2005 року.

Саме тоді набрав чинності змінений. При цьому практика переведення житлових приміщень у нежитлові перетворилася на звичайну справу.

Питання перекладу розглядався виключно власником. Документальне оформлення було лише формальністю.

На початок 2000-х посідає період, коли магазини «крокової доступності» та підприємства сфери обслуговування масово відкривалися на перших поверхах багатоквартирних будинків.

Змінилися обставини у травні 2012 року. З цього часу переведення стало здійснюватися виключно в судовому порядку. Якийсь час особливих незручностей це не давало.

Суди працювали справно, позови розглядалися та задовольнялися. Причому відмови траплялися у поодинокому випадку.

З недавнього часу здійснити зміну призначення житла стало не так просто. Все частіше власники почали одержувати відмову.

Офіційно жодних змін не відбулося. Не було ухвалено жодних нових законів. Найчастіше причиною відмов стає відсутність згоди всіх власників у багатоквартирному будинку.

Разом з тим, згідно із законом, така згода потрібна аж ніяк не у всіх випадках.

Рідше застосовуються інші підстави, що виражаються дуже заплутаними формулюваннями. Тому власнику, який побажав виконати переклад, необхідно заздалегідь підвищити юридичну грамотність.

Що це таке

Розглядаючи процес переведення житлового приміщення до нежитлового, слід знати, що передбачає визначення кожної категорії.

До загальної площі житлового приміщення відноситься сума площ усіх допоміжних приміщень, необхідних для комфортного проживання у конкретній оселі.

Як правило, під житловим приміщенням мається на увазі будинок, квартира чи кімната. Чіткого поняття нежитлового приміщення у законодавстві відсутнє.

Найчастіше це стає причиною незаконних правочинів, судових суперечок, конфліктних ситуацій.

При цьому не можна дати визначення нежитлового приміщення, керуючись запереченням – об'єкт, який не призначений для проживання людей.

Якщо спробувати дати поняття об'єкта нежитлового фонду, можна навести такі характеристики, как:

ізольованість за наявності окремого входу та матеріальні межі (стіни, підлога, стеля);
належність до нерухомого майна, тобто наявність державної реєстрації права власності;
входження до нежитлового фонду, причому саме приміщення може розташовуватися у житловому будинку;
заборона на постійне проживання фізосіб;
використання для виробничих чи громадських цілей.

Виходячи з даних ухвал, очевидно, що переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється за допомогою офіційної зміни його безпосереднього призначення. Суть проста, але нюансів такого перекладу достатньо.

Навіщо потрібна процедура

Сам собою факт переведення житлової нерухомості в нежитловий фонд не дає власнику якихось особливих повноважень або переваг.

Факт закінчення робіт засвідчує акт приймальної комісії, утвореної місцевою адміністрацією. Оформляється акт протягом десяти днів із моменту подання заяви про закінчення зазначених робіт.

Місцеві органи самоврядування направляють акт до Державного кадастру нерухомості, де на його підставі вносяться зміни до відомостей про конкретне приміщення.

Перепланування та реконструкція можуть бути потрібними для виконання протипожежних та санітарних вимог до майбутнього об'єкту, а також для обладнання окремого входу.

Відео: переведення приміщення з житлового в нежитлове

Замовляти розробку проекту бажано в організацій чи ІП, які мають свідоцтво СРО про допуск до проектних робіт.

У процесі розробки проекту виконавцю слід узгодити такий у компетентних органах — Головному архітектурно-планувальному управлінні, Росспоживнагляді, Держпожнагляді.

За погодженням необхідно отримати відповідні дозволи.

Оформлення права власності

Органи, що займаються переведенням приміщень, у порядку міжвідомчої взаємодії передають до Росреєстру:

Реєстраційні органи протягом п'ятнадцяти днів з моменту отримання документів вносять зміни до ЄДРН. Протягом наступних п'яти днів про зміни повідомляється власник.

При цьому повідомлення надсилається поштою або у вигляді посилання на електронний документ, залежно від якої адреси власника має Росреєстр.

Якщо у визначений термін необхідних відомостей не занесено до ЄДРН, власник може звернутися сам з відповідною заявою.

У триденний термін Росреєстр запитує необхідні документи в органах місцевого самоврядування. Далі у звичайному порядку здійснюється органом реєстрації внесення змін та надсилається повідомлення.

Право власності підтверджується випискою з ЄДРН. Запросити її можна через МФЦ або Росреєстр, надіславши запит звичайною або електронною поштою або вручивши його особисто.

Отримання паперової виписки коштуватиме сімсот п'ятдесят рублів, електронний документ коштує триста рублів.

Яка вартість процедури

Ціна переведення житлового приміщення до нежитлового фонду складається з кількох основних складових:

Виглядає як недорого, але тут необхідно враховувати площу приміщення (отже, від кількості метрів залежить вартість проекту).

Крім того, у наведеному переліку відсутня вказівка будівельних робіт. І вартість їх суттєво варіюється, виходячи з їх обсягу перепланування та оплати залучених фахівців.

У середньому самостійний переведення житла коштуватиме 30 000-100 000 рублів.

При залученні спеціалізованих фірм, розрахована ціна зростає вдвічі, а то в три, зате власник отримує свій об'єкт «під ключ».

Також вартість перекладу може суттєво відрізнятися залежно від конкретного регіону та населеного пункту.

Тобто можна дешево перевести приміщення до нежитлового фонду самостійно, але при цьому доведеться витратити чимало часу, сил та нервів. А можна заплатити дорожче та отримати готовий нежитловий об'єкт.

Виникають нюанси

p align="justify"> Основним принципом житлового права є використання житлового приміщення за його прямим призначенням, тобто для проживання.

Але в сказано, що не забороняється використовувати житлове приміщення для професійної чи підприємницької діяльності.

Основними умовами є законність проживання та дотримання інтересів та законних прав сусідів. Таким чином, не завжди потрібний переведення житлового приміщення в нежитлове.

Організувати офіс, надавати репетиторські послуги, здійснювати ремонт дрібної побутової техніки можна і в квартирі.

Пряму заборону в законі згадано лише щодо організації промислового виробництва у житлових приміщеннях.

Судова практика щодо цього також свідчить про можливість використання житлового приміщення у підприємницькій діяльності.

Наприклад, вимагає здійснювати реєстрацію юрособи за місцезнаходженням одноосібного виконавчого органу.

При цьому це місце може не збігатися з адресою безпосереднього ведення діяльності.

Зважаючи на такі обставини, Вищий Арбітражний Суд визнав право на реєстрацію юрособи за місцем проживання директора.

У багатоквартирному будинку

З нюансів переведення квартири в багатоквартирному будинку потрібно відзначити те, що вивести в нежитлове тло можна приміщення на першому поверсі.

Для переведення квартири на другому або третьому поверсі необхідно, щоб під нею знаходилися де нежитлові приміщення.

Крім того, нежитлове приміщення повинно мати окремий вхід. Неприпустимий доступ через під'їзд, хол або тамбур. Це практично виключає можливість переведення квартири вище за перший поверх.

З інших аспектів слід зазначити такі умови:

Певна складність може виникнути під час перекладу приміщень у будинках історико-культурної цінності. У такому разі потрібно окремо узгоджувати процес із держорганами.

У приватному будинку

Переведення окремого житлового приміщення в нежитлове простіше. Хоча б тим, що не слід отримувати згоду власників інших приміщень.

Але згода буде потрібна за наявності інших власників. Основна проблема тут пов'язана із землею. Якщо земля перебуває у приватному володінні, потрібно буде отримати згоду від її власників.

Іноді будинок перебуває у власності, але земля належить державі. Для переведення необхідно отримати згоду муніципалітету. Не завжди влада дозволяє подібний переклад.

Трапляються випадки, коли громадянин має додаткову житлову нерухомість, в якій ні він, ні його родина не проживають. Простоюючу квартиру, безумовно, можна здати в оренду традиційним способом. Однак якщо йдеться про житлові приміщення, розташовані на першому поверсі, то перед їх власником відкриваються набагато вигідніші перспективи. Зокрема, квартиру можна перевести в ранг нежитлового приміщення та здати в оренду як об'єкт комерційної нерухомості чи магазин.

Законодавчі аспекти переведення житлового приміщення до нежитлового

Перш ніж перейти до процесу збору документів на переведення квартири в статус офісу або магазину має сенс переглянути норми Житлового кодексу РФ, що стосуються даного питання. Так, у статті 22 чітко визначено, які з житлових площ ніколи не зможуть перейти в розряд нежитлових.

По-перше, квартири, в яких не може бути обладнаний ізольований від основного під'їзду вхід, відразу ж відкидаються, оскільки майбутні покупці магазину або відвідувачі офісу будуть завдавати чимало незручностей сусідам по сходовій клітці.

По-друге, не підлягають зміні статусу приміщення, що є частиною житлової квартири, у тому числі окремі кімнати. Статус нежитлової нерухомості може бути наданий тільки всі квартирі в цілому.

По-третє, не розглядаються заяви про переказ щодо тих квартир, які передані в заставу або є об'єктом договору оренди;

І, нарешті, категорично заборонено переводити в розряд комерційної нерухомості приміщення, розташовані вище за перший поверх багатоквартирного житлового будинку.

Якщо всі зазначені аспекти не стосуються даної квартири, можна перейти безпосередньо до процесу переведення їх у складі нежитлового фонду. При цьому важливо також врахувати і той факт, що квартира має перебувати у повній власності господаря.

Порядок переведення житла у статус комерційної нерухомості

Головним питанням у справі переведення житлового приміщення до нежитлового є збір документів, оскільки від правильності та повноти цього процесу багато в чому залежить рішення уповноважених органів з цього питання. Отже, пакет документів з нерухомості повинен включати:

заявку встановленої форми на переведення приміщення;

Папери, що підтверджують право власності особи на квартиру;

Технічний паспорт житлового приміщення (процедура його отримання);

Розгорнутий план перепланування приміщення;

Поверховий план всього багатоквартирного будинку.

Варто зазначити, що цей перелік не можна вважати вичерпним, оскільки у ряді випадків після вивчення основного масиву документів чиновники вимагають від власника згоди власників інших квартир цього будинку та інших документів.

Немало важливо також і те, що технічні та документи, що підтверджують право власності, можуть бути надані не в оригіналі, а у формі нотаріально завіреної копії.

Що ж до форми заяви про зміну статусу нерухомості, її можна взяти у департаменті житлової політики за місцем проживання чи органів муніципальної влади. У самій заявці потрібно вказати не тільки адресу приміщення, що перекладається, а й цілі такого рішення, а також докладно розписати майбутнє функціональне призначення приміщення.

Технічні документи на квартиру, а також поверховий план багатоквартирного будинку необхідно заздалегідь взяти до БТІ. Ця процедура здійснюється за невеликий адміністративний платіж протягом кількох днів.

Якщо приміщення, що переводиться в статус нежитлового, буде в майбутньому перебудовуватися, то у проектної організації, що займається даним питанням, потрібно буде замовити докладний план.

Повний пакет документів передається до департаменту житлової політики за місцем проживання або у відповідний відділ випробувального муніципального органу влади. Вже в процесі приймання документів співробітники зобов'язані перевірити їхню повноту та правильність заповнення. Після цього на руки власнику видається розписка з переліком прийнятих паперів.

Рівно через 45 днів після здачі документів житлова комісія має винести рішення про присвоєння квартирі у статус комерційної нерухомості чи відмову у цьому. Саме рішення оформляється письмово у двох примірниках, один з яких надається власнику.

Слід пам'ятати, що рішення про відмову ухвалюється лише в тому випадку, якщо зміна статусу приміщення призведе до порушення вимог житлового законодавства, а також у тому випадку, якщо документи були надані не в повному вигляді. Як у першому, так і в другому випадку, власник квартири має право оскаржити рішення житлової комісії через суд.

Таким чином, у справі переведення житлового приміщення до нежитлового головними є такі аспекти, як повна відповідність квартири вимогам законодавства, а також правильність збирання документів. За дотримання цих двох умов складний процес переоформлення нерухомості може обернутися для власника формуванням нового джерела доходу у вигляді орендних платежів, які значно вищі у об'єктів комерційної нерухомості.

З формальностями переведення приміщень із житлового фонду до нежитлової знайомі багато підприємців та юристів. Під нежитловими приміщеннями маються на увазі, наприклад, офіси чи виробничі цехи. А ось практика переведення нежитлових офісів у категорію житлових приміщень зустрічається рідше. Все тому, що якщо людина має кошти, їй простіше придбати стандартну квартиру або будинок, ніж займатися цією процедурою, часом дуже непростою. До житлових приміщень державні служби висувають набагато серйозніші вимоги, ніж до комерційних приміщень. І якщо зробити житловими колишні офіси в багатоповерховому будинку буває ще досить просто, то з дачами або будинками справи по-іншому, перепланування може виявитися дуже дорогим, а часто й просто неможливим.

Проте Законом розглядається як питання переведення житлових приміщень у категорію нежитлових, так і навпаки – нежитлових у категорію житлових. Подібні операції можна проводити з квартирами у багатоквартирних будинках, приватними будинками, дачами та кімнатами у гуртожитках. Щоправда, у кожному окремому випадку є свої особливості та тонкощі.

Загальні правила

Згідно з Житловим кодексом, житловими визнаються ізольовані приміщення, які є придатними для цілорічного проживання. Існують встановлені санітарні норми (детально вони описані в СанПіН 2.1.2.2645-10), яким ці приміщення повинні відповідати повною мірою. Відповідно до статті 22 Житлового кодексу також допускається неповне дотримання вимог, але за умови, що приміщення у будь-який момент можна «довести до ладу», перевлаштувати. Житловими визнаються як цілі приватні будинки чи квартири, і їх частини, і навіть кімнати. У деяких випадках дачі теж можуть бути визнані житловими, якщо їх затвердять як капітальні будівлі, тобто ті ж самі приватні будинки, але тільки якщо це будуть дозволяти умови використання ділянки, на якій побудована дача.

Таким чином, бажаючи перевести приміщення до категорії житлових, необхідно, щоб:

воно відповідало санітарним нормам (тобто було придатним для постійного проживання в ньому) або ж у ньому були всі умови для приведення у відповідність встановленим Законом вимогам;

воно не було обтяжене правами інших осіб та перебувало у власності заявника.

Відповідність приміщення нормам мають підтвердити санітарно-епідеміологічна служба, МНС, житлові органи. Головне, переконати фахівців, що у приміщенні можна жити без шкоди здоров'ю хоч взимку, хоч влітку. Це означає, що квартира або будинок обов'язково повинні бути оснащені електрикою та опаленням. А от наявність води, каналізації або газу не вважається неодмінною умовою для визнання приміщення житловимбез них можна обійтися. Наприклад, у приватних будинках туалет може бути на вулиці, а газом сім'я взагалі може не користуватися. Ще одна неодмінна умова саме для будинків - вони мають бути побудовані на фундаменті, інакше житлового статусу їм у жодному разі не присвоять.

Покрокова інструкція

Процедура переведення приміщення завершується на етапі отримання нових документів у Росреєстрі. До заяви про державну реєстрацію треба буде обов'язково додати документ, що підтверджує зміну призначення об'єкта. Отримати його потрібно в органах місцевого самоврядування. Щоб провести операцію, слід дотримуватись наступної покрокової стратегії.

Документи

Насамперед збираємо необхідні документи. Їх перелік може змінюватись в залежності від положень регіональних законів та кожної ситуації окремо. Однак обов'язково в списку документів присутні:

паспорт заявника;

сама заява про переведення приміщення до категорії житлових;

документи, що підтверджують, що приміщення перебуває у власності заявника;

висновки СЕС, МНС та житлових служб, що підтверджують, що житло відповідає всім стандартам;

проект перебудови, якщо житлу необхідне перепланування.

Додатково може знадобитися, наприклад, поверховий план будівлі та кадастровий паспорт з технічним планом (обидві довідки замовляються у БТІ). У Москві посадові особи самостійно отримують ряд документів (поверховий план будівлі, паспорт земельної ділянки і т.д.), які відсутні в цьому списку, проте їх можна зібрати і подати за своєю ініціативою. В інших регіонах країни заявникам часто доводиться оформлювати перед поданням заяви документи та довідки виключно самостійно. Хоча якщо приміщення зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав, довідки з БТІ за правилами приносити не обов'язково.

Перепланування житла

Перебудову житла можна розглядати як окрему частину операції, оскільки в одних випадках квартири та будинки визнають житловими за наявності самого проекту перебудови, в інших – вимагають заздалегідь цю перебудову провести. Таким чином, заявник зобов'язаний провести ремонт, не відходячи від плану, затвердженого проектною організацією та погодженого з муніципалітетом, а потім внести всі зміни до технічної та правовстановлюючої документації, отримати акт приймальної комісії, куди входять представники муніципалітету, протипожежної служби, МНС та СЕС. Щоб справа проходила швидше, можна звернутися до посередників, ріелторів чи юридичних компаній, які займаються збиранням усіх дозволів на перепланування.

Якщо потрібні незначні зміни у приміщенні, до проектних організацій можна не вдаватися, зробивши ескіз фломастерами на плані будови самостійно.

Подаємо заяву

Провівши перепланування та зібравши всі документи, подаємо заяву до уповноваженого органу. У Москві це можна зробити безпосередньо через Департамент міського майна, а також через багатофункціональний центр чи портал державних послуг шляхом подання електронної заявки. В інших регіонах та містах документи можуть приймати департаменти житлової політики, комітети майнових відносин, тобто органи, які відповідають за житловий фонд.

Послуга безкоштовна (на відміну від перепланування приміщення, на яке може піти, з урахуванням виготовлення проекту, технічного та кадастрового паспортів близько десяти тисяч рублів і більше). Після подання заяви відповідь має прийти протягом 48 робочих днів. За цей термін у Департаменті міського майна зобов'язані або погодити переведення приміщення, або відмовити, посилаючись на недоліки приміщення та законні підстави для такого рішення. Відмову можна оскаржити в суді протягом трьох місяців після отримання повідомлення.

Реєструємо житлове приміщення

Після того, як приміщення затвердять як житлове, на нього потрібно буде отримати в БТІ новий кадастровий паспорт і поверховий план будівлі з експлікацією, нове свідоцтво про право власності. Документи для отримання останнього (заява та копія паспорта, наявні правовстановлюючі документи на приміщення, довідки з БТІ) подаємо в Росреєстр або проводимо операцію через багатофункціональний центр. Ця послуга платна, для її проведення потрібно сплатити держмито, яке на червень 2016 року становило 350 рублів. Бажано квитанцію про сплату мита також здати серед усіх документів, однак у Росреєстрі можуть перевірити інформацію і самостійно через Державну інформаційну систему. Якщо відомостей про платежі там не буде, орган має право відмовити у проведенні державної реєстрації.

Термін реєстрації не може перевищувати 10 робочих днів.

Особливості переведення квартири в категорію житлових

Зміна призначення об'єкта, що знаходиться в багатоквартирному будинку, варіант найпоширеніший і найпростіший. У 22-й статті Житлового кодексу зазначено, що квартири можуть вважатися житловими, якщо в них дотримано наступних нормативів(Неповний перелік):

є вентиляція, каналізація, електро- та водопостачання;

приміщення є повністю ізольованим;

квартира розташовується у зоні житлової забудови;

стан квартири не викликає побоювань для життя людей і тих, хто живе по сусідству.

Питання перепланування нежитлового приміщення, яке переводять у житлову квартиру, актуальне майже у ста відсотках випадків. У магазинів та офісів по-своєму розділено внутрішній простір, зовсім не так, як цього вимагають нормативи для житлового приміщення. Тому для початку потрібно вирішити питання перебудови (через проектні організації або через узгодження ескізу). Важливо не забувати, що у багатоповерхівках перебудова часто торкається сусідніх квартир, особливо якщо йдеться про приміщення на першому поверсі, тому перед початком будь-яких робіт потрібно отримати згоду сусідів на загальних зборах власників.

Для узгодження проекту або ескізу знадобиться протокол зборів, до яких слід додати лист реєстрації учасників зборів, повний список власників, їхню згоду на перебудову.

Особливості переведення будинку в садівничому товаристві

Зробити будинок у садівничому товаристві житловим за документами – завдання нелегке. Часто буває так, що такий будинок оснащений усім необхідним, побудований дуже добротно і взагалі комфортний для цілорічного проживання не менше, а може навіть більш ніж будь-яка середньостатистична квартира, але муніципальна влада його не визнає житловим. Вся справа в тому, що у таких будинків відсутня одна дуже важлива деталь, яка є обов'язковою для визнання приміщення житловим. вони збудовані на ділянці, призначеній для городництва та садівництва, а не житлової забудови.

Згідно з російським законодавством, є три типи ділянок, призначених спеціально або переважно для городництва:

городні земельні ділянки (будувати в таких місцях капітальні будівлі заборонено, а некапітальні не підлягають за технічними параметрами визнання житловими);

дачні земельні ділянки (придатні на будівництво житлового будинку);

садові земельні ділянки (придатні будови капітальних житлових будівель, але з житлових приміщень).

Будинки або приміщення, збудовані на ділянках першого та третього типів, зареєструвати як житлові не можна, оскільки їх дозволене використання не передбачає будівництва житлових будинків. Житлові будинки або приміщення тим і відрізняються від житлових будівель, що перші реєструються як житлові, другі - можуть бути придатними для проживання, але не для реєстрації.

Таким чином, майже єдиною можливістю визнання будівлі на садовій ділянці житловою є вирішення питання через суд. Разом із заявою знадобляться правовстановлюючі документи та технічний паспорт. Але все не так просто. Суд може визнати будову житловою, тільки якщо вона стоїть на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва. Рішення про зміну порядку дозволеного використання приймається уповноваженими органами, тобто муніципалітетом та управлінням або департаментом, що відповідає за житловий фонд. Якщо муніципалітет дасть добро, власнику потрібно буде звернутися до органу кадастрового обліку та отримати новий кадастровий паспорт на ділянку та на житловий будинок, а потім зареєструвати його в Єдиному державному реєстрі прав.

Як визнати житловим приватний будинок

Якщо будинок знаходиться в зоні, призначеній для індивідуального житлового будівництва, то головною проблемою для визнання його житловим буде вже не питання призначення ділянки, а придатність будови до цілорічного проживання. За невідповідності технічним нормам, треба буде узгодити та провести перепланування, після чого з переведенням будинку до категорії житлових проблем бути не повинно.

Особливості переведення кімнати до гуртожитку до категорії житлових приміщень

Щоб визнати кімнату у гуртожитку житлової, знадобляться документи із загального списку та, як у випадку з квартирою, згода всіх мешканців гуртожитку на переведення та переоформлення кімнати. Також проводимо перепланування, враховуючи узгоджений план, отримуємо акт приймальної комісії, і вирушаємо із заявою до житлових органів. У разі відмови завжди можна спробувати вирішити проблему в судовому порядку. Якщо громадянин не має впевненості, що він зможе виграти справу самостійно, йому краще звернутися до кваліфікованого адвоката.